奈良県磯城郡三宅町大字石見１２２番２４(石見駅・黒田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


54,000円

2017年01月01日に行った奈良県磯城郡三宅町大字石見１２２番２４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を54,000円/㎡としました。

奈良県磯城郡三宅町大字石見１２２番２４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番奈良県磯城郡三宅町大字石見１２２番２４
住居表示 
価格54,000円/㎡
交通施設、距離石見、700m
地積179㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況北4.0m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

西岡譲二氏による調査レポート

不動産鑑定士西岡譲二
価格53,900円/㎡
個別的要因価格に及ぼす変動要因は認められない。
地域要因地価変動率（下落率）は前年比より若干縮小している。
地域要因の将来予測開発された住宅団地で区画整然とした住宅地域として成熟している為、現況が持続するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は近鉄橿原線沿線で、川西町、三宅町、田原本町を中心とした圏域である。需要者の中心は同一需給圏のうち三宅町居住者が大半を占める。周辺地域には大きな開発はない。H27年3月に京奈和道・三宅IC（ハーフIC）の供用開始があり、利便性が高まった。景気は回復基調にあり、需給動向は持ち直しつつある。土地は1千万円∼2千万円程度、新築の戸建物件は2千万円∼3．5千万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因磯城郡三宅町の人口は減少傾向で、世帯数は微増傾向である。

阪本伸太郎氏による調査レポート

不動産鑑定士阪本伸太郎
価格54,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因区画整然とした住宅地であるが街路が狭く新規開発分譲地に対する競争力は弱めである。
地域要因の将来予測目立った変動要因もないことから、今後も現状を維持するものと推測する。地価は依然下落傾向である。
市場の特性同一需給圏は概ね磯城郡および周辺市町村に位置する近鉄線沿線住宅地域。需要者の中心は周辺に居住する一時取得者であるが一部では外部からの転入も見られる。土地は1000万円台程度、新築の戸建物件は2000万円台前後を中心に取引が行われているがパワービルダー系による2000万円を切る建売も見られる。地価推移は依然弱含みである。
一般的要因新ICが供用開始されたものの人口は微減傾向である。磯城郡全体の地価も下落傾向であるが下落幅は縮小傾向である。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度570471
北緯 135度7921509

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

石見駅(地価相場 65,750円/㎡)黒田駅(地価相場 62,000円/㎡)結崎駅(地価相場 62,000円/㎡)田原本駅(地価相場 76,000円/㎡)但馬駅(地価相場 61,000円/㎡)ファミリー公園前駅(地価相場 60,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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