奈良県橿原市中町２００番８５(新ノ口駅・耳成駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


74,000円

2017年01月01日に行った奈良県橿原市中町２００番８５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を74,000円/㎡としました。

奈良県橿原市中町２００番８５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番奈良県橿原市中町２００番８５
住居表示 
価格74,000円/㎡
交通施設、距離新ノ口、1,600m
地積210㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況北4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

三和浩氏による調査レポート

不動産鑑定士三和浩
価格74,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中規模一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であるが、市内中心部や最寄駅から遠く、不便な地域であるため、地価の下落傾向が継続している。
地域要因の将来予測中規模一般住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、特に大きな地域要因の変動はなく、当面の間は現状のまま推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、近鉄橿原線及び大阪線沿線等に広がる住宅地域のうち、橿原市北部から中東部にかけての圏域である。自己居住用の住宅取得を目的とした当該圏域の地縁者が主たる需要者で、周辺地域からの転入者は比較的少ない。区画整然とした閑静な住宅団地であるが、利便性が劣るうえ、画地規模がニーズに対して過大なため、需要は低調に推移している。土地は200㎡程度で1500万円前後、新築の戸建物件は3000万円前後が取引の中心価格帯である。
一般的要因大和八木駅及び橿原神宮前駅から徒歩圏に存する住宅地の需要は安定しているものの、他の地域に対する需要は弱含みで、地価の二極化が進んでいる。

内田佳宏氏による調査レポート

不動産鑑定士内田佳宏
価格74,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変化はない。
地域要因環境の整った住宅地域であるが、中心市街地からやや離れていることから、選好性は低く、地価はやや下落した。
地域要因の将来予測中規模一般住宅が多い住宅地域として熟成しており、今後とも現状維持と予測する。景気は回復傾向にあり、需要の回復も見られることから、今後地価水準は横ばいで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね橿原市の中小規模一般住宅地域を中心とする圏域である。需要者の中心は、橿原市の居住者を中心とし、近隣市町からの転入は比較的少ない。当該地域は、区画整然とした住宅地域であるが、橿原市の市街地からやや離れており、土地の需給動向はまだ弱含みである。市場での中心となる価格帯は、土地200㎡程度で1．5千万前後、新築戸建住宅で3千万程度である。
一般的要因人口は横ばい傾向で、高齢化率は県内で相対的に低い。不動産市況は底打ち感があるものの、物件の選別化により住宅需要の二極化が顕著である。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度5283266
北緯 135度809024

参考：該当物件周辺マップ

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奈良県桜井市大字西之宮２２８番３７奈良県橿原市土橋町字五反田２１１番奈良県橿原市久米町字茶ノ木５５２番１ほか１筆奈良県橿原市木原町字中田１９番７奈良県橿原市山之坊町字桂田８１番２６奈良県橿原市新口町７３番２５奈良県橿原市八木町３丁目８５番１１奈良県橿原市葛本町字能薬６７２番３奈良県橿原市内膳町５丁目１４０番１外奈良県橿原市今井町２丁目５２７番２奈良県橿原市新賀町字角田１５７番２奈良県橿原市葛本町字僧堂２１８番６奈良県磯城郡田原本町大字大木字北岡本３２９番１奈良県磯城郡田原本町大字新町字庚申橋１９９番２奈良県磯城郡田原本町大字新町字池ノ内９２番２０奈良県磯城郡田原本町大字千代字西大町１７６番４奈良県磯城郡田原本町字大門町１１７番１３奈良県磯城郡田原本町大字宮森２４９番

参考：近隣駅の地価相場

新ノ口駅(地価相場 80,550円/㎡)耳成駅(地価相場 69,200円/㎡)笠縫駅(地価相場 75,000円/㎡)大和八木駅(地価相場 80,650円/㎡)香久山駅(地価相場 58,750円/㎡)大福駅(地価相場 63,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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