奈良県磯城郡田原本町大字宮森２４９番(笠縫駅・田原本駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


41,100円

2017年01月01日に行った奈良県磯城郡田原本町大字宮森２４９番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を41,100円/㎡としました。

奈良県磯城郡田原本町大字宮森２４９番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番奈良県磯城郡田原本町大字宮森２４９番
住居表示 
価格41,100円/㎡
交通施設、距離笠縫、350m
地積403㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、農地等が混在する既成住宅地域
前面道路の状況東5.3m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),400(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

青木敦氏による調査レポート

不動産鑑定士青木敦
価格41,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市街化調整区域内の旧集落であり、市街化が抑制されており、かつ、集落外からの需要も殆どなく、地価の下落傾向が続いている。
地域要因の将来予測旧集落内の住宅地であり、大幅な地域要因の変化もなく現状程度で、推移していくものと思われる。地価は、弱含みで推移しており、引き続きやや下落傾向を示すものと思われる。
市場の特性同一需給圏は近鉄大阪線、同橿原線及び同天理線で、磯城郡各町を始め橿原市、桜井市、天理市等の市街化調整区域である。地元農家若しくは町内居住者が需要者の中心を占める。旧集落が多く、需要はほとんどなく、土地取引件数も少ない。勤労者の所得が低迷している中、需給は弱含みである。新築の戸建物件は2，500万円台が需要の中心である。
一般的要因磯城郡における経済も低調であり、また住宅着工も減少傾向にあることから、不動産市場もやや低迷している。

藤井敬裕氏による調査レポート

不動産鑑定士藤井敬裕
価格41,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因農家住宅が中心の旧集落を形成している。こうした状況に影響を及ぼすような事象は観測されておらず、地域要因に特段の変動はない。
地域要因の将来予測近隣地域は旧集落内に立地する住宅地域である。地域要因に大きな変動は観測されず現状で推移するものと思われる。新興住宅地域や一般住宅地域に比し、市場での競争力が低く地価は下落傾向が継続するものと推定する。
市場の特性同一需給圏は田原本町を中心に周辺市町を含む農家集落地域の圏域である。地縁による結びつきが強い地域であり、需要者は近隣地域若しくはその周辺地域の居住者にほぼ限定される。行政条件との関連で宅地開発は殆どなく、人口は減少の一途を辿っている。こうしたことから需要は弱含みであり、地価は長期間、下落傾向で推移している。具体的には土地値で1600万円から1700万円程度。中古戸建の取引水準は建物の状況により区々であり相場は把握し難い。
一般的要因人口減少、高齢化率上昇傾向が長期間継続している。不動産市場は地域により差はあるが全般的には弱含みで推移している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度5397664
北緯 135度7924592

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

笠縫駅(地価相場 75,000円/㎡)田原本駅(地価相場 76,000円/㎡)新ノ口駅(地価相場 80,550円/㎡)真菅駅(地価相場 81,900円/㎡)大和八木駅(地価相場 80,650円/㎡)黒田駅(地価相場 62,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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