奈良県橿原市石原田町２３２番３(耳成駅・香久山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
92,200円
2016年01月01日に行った奈良県橿原市石原田町２３２番３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を92,200円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 奈良県橿原市石原田町２３２番３ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 92,200円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 耳成、350m |
| 地積 | 233㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 医院兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中小規模の店舗兼住宅が多い駅前の既成商業地域 |
| 前面道路の状況 | 西5.8m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 近隣商業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
梅本剛氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 梅本剛 |
|---|---|
| 価格 | 92,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 既存の近隣商業地域であり、特段の地域要因の変動は認められない。 |
| 地域要因の将来予測 | 耳成駅周辺の既存の近隣商業地域であり、地域要因を変化させるような大きな要因は見られず、当面は現状程度で推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、橿原市内及び隣接市町の、近鉄沿線各駅周辺の近隣商業地域。需要者は、同一需給圏内に地縁性を持つ地場の個人事業者が中心である。近年、幹線道路沿道への、大型店舗の進出が多く見られる一方、既存の商業地域においては需要は弱含みであるが、背後住民のための駅近くの近隣商業地域として一定の需要は存在する。取引には個別性が強く、取引価格帯はまちまちであり、中心となる価格帯は見出せない。 |
| 一般的要因 | 人口は微減傾向、高齢化率は奈良県全体より低い。商業地の取引価格はほぼ横ばい程度で推移している。 |
小野匡弘氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 小野匡弘 |
|---|---|
| 価格 | 92,300円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因に特段の変化は認められないが、昨今の景気回復基調から、当地域の地価は横ばい傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 中小規模の店舗兼住宅が多い駅前の既成商業地域であり、今後も現状を維持していくものと予測する。地域要因に特段の変化は見られず、当該商業地の地価水準は概ね横ばい状態が継続するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、橿原市内及び隣接市町の、JR・近鉄各沿線各駅周辺の駅前商業地の圏域。需要者の中心は従来より圏内に地縁性を持つ個人事業者等。駅前近隣商業地とはいえ繁華性に乏しく、その需要は限定されている。近隣地域に大きな価格変動要因はなく、地価は弱含みながら横這い傾向で推移していると判断される。近隣地域内に売買は見られないが、土地は㎡当たり10万円弱程度で取引されるものと予想される。 |
| 一般的要因 | 景気は回復基調にあるものの、可処分所得の減少等から、国内の個人消費は弱含みで、不動産市場も特段の動きは見られない。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度5152283 北緯 135度8143904 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
耳成駅(地価相場 69,200円/㎡)香久山駅(地価相場 58,750円/㎡)大福駅(地価相場 63,900円/㎡)畝傍駅(地価相場 79,800円/㎡)新ノ口駅(地価相場 80,550円/㎡)大和八木駅(地価相場 80,650円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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