奈良県桜井市大字大福３８０番１５(耳成駅・香久山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
58,500円
2017年01月01日に行った奈良県桜井市大字大福３８０番１５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を58,500円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 奈良県桜井市大字大福３８０番１５ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 58,500円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 大福、900m |
| 地積 | 179㎡ |
| 形状 | (1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南12.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),80(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
青木敦氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 青木敦 |
|---|---|
| 価格 | 58,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因の特段の変化は認められないが、地価はやや下落もしくは横ばい傾向で推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 住宅地域として熟成しており、地域要因の変動はなく、今後とも現状を維持しながら推移するものと予測する。なお地価はほぼ横ばい傾向で推移しているものと思われる。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、近鉄大阪線及びJR桜井線沿線の桜井市における中規模住宅が建ち並ぶ住宅地域。需要者の中心は、市内居住者が多く、2次取得者が主であるが、地域内における不動産供給は散発的で、景気の不透明感から土地取引は低調で推移している。土地は標準的画地（180㎡程度）で1，000万円前後、中古住宅は2，000万円程度が有効需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 桜井市の人口も減少傾向にあり、また全般的に地域経済も不振である。取引件数は横這いであるも、新築着工件数が減少し、不動産市場も低調である。 |
藤井敬裕氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 藤井敬裕 |
|---|---|
| 価格 | 58,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 南道路で日照・通風等居住の快適性は優位であるが、選好性・競争力等に特段の変動はない。 |
| 地域要因 | 中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住環境を維持している。特段の地域要因の変動は観測されていないが地価水準は緩やかな下落基調で推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 近隣地域は中規模戸建住宅地域として熟成している。市の中心部からやや距離があり、生活利便性が良好とは言えないが地域要因に特段の変動は無く、当面は現況のままで推移するものと推定する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は桜井市及びその周辺市町内を走行する近鉄各線及びJR桜井線沿線に形成された住宅地域の圏域である。需要者は桜井市内の居住者が中心となる。近隣地域は区画整然とした閑静な住環境を維持しているが古くからの住宅地域であり外部地域からの需要はやや弱い。こうした状況を反映し地価は長期間下落基調が続いている。取引の中心価格帯は平均的な区画の土地値で1000万円∼1100万円程度、新築戸建で2000万円台前半程度である。 |
| 一般的要因 | 人口減少率及び高齢化率が県の数値よりも若干高めで推移。幹線道路沿いを中心に新規出店も見られるが全般的な価格水準は弱含み。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水田 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度5170283 北緯 135度8206092 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
耳成駅(地価相場 69,200円/㎡)香久山駅(地価相場 58,750円/㎡)大福駅(地価相場 63,900円/㎡)桜井駅(地価相場 59,000円/㎡)新ノ口駅(地価相場 80,550円/㎡)畝傍駅(地価相場 79,800円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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