奈良県橿原市山之坊町８１番２６(耳成駅・香久山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


79,800円

2017年01月01日に行った奈良県橿原市山之坊町８１番２６の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を79,800円/㎡としました。

奈良県橿原市山之坊町８１番２６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番奈良県橿原市山之坊町８１番２６
住居表示 
価格79,800円/㎡
交通施設、距離耳成、800m
地積114㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅が多い閑静な住宅地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

三和浩氏による調査レポート

不動産鑑定士三和浩
価格79,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因閑静な住宅地域として熟成しており、一定の需要が認められるが、小規模な画地が多く、多少古さも感じられる地域であるため、地価は下落に転じた。
地域要因の将来予測小規模一般住宅が建ち並ぶ古くからの住宅地域として熟成しており、特に大きな地域要因の変動はなく、当面の間は現状のまま推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、近鉄大阪線及び橿原線並びにJR桜井線沿線の住宅地域のうち、橿原市中東部に位置する圏域である。典型的な需要者は、当該圏域に地縁を有する自己居住目的の個人であるが、周辺地域からの転入者も見られる。小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域として需給関係は比較的安定しているが、需要がやや落ち着いた感もある。土地は35坪程度で900万円前後、新築の戸建物件は2000万円台半ばから後半が取引の中心である。
一般的要因大和八木駅及び橿原神宮前駅から徒歩圏に存する住宅地の需要は安定しているものの、他の地域に対する需要は弱含みで、地価の二極化が進んでいる。

藤井敬裕氏による調査レポート

不動産鑑定士藤井敬裕
価格79,800円/㎡
個別的要因北道路で日照・通風等居住の快適性は、良好とは言えないが、選好性・競争力等に特段の変動はない。
地域要因閑静な住環境を維持して熟成している。最寄駅へ徒歩圏内にあり、総額の観点からも値頃感があるため地価は横這い又は緩やかな下落率で推移する。
地域要因の将来予測近隣地域は、小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成している。地域要因に影響を及ぼす事象は観測されていないので、当面現状のまま推移するものと推定する。
市場の特性同一需給圏は主として橿原市内を走行する近鉄大阪線及び橿原線沿線の戸建住宅地域の圏域である。需要者は橿原市内の居住者が中心であるが他地域からの転入もある。中和幹線の背後に立地し、当該道路沿線の商業集積度の高まりに伴い近隣地域の生活利便性は向上しつつある。しかし地価を上昇に導くほどの影響力は無く、需給バランスが概ね均衡した状態で推移している。土地は標準的な区画で900万円前後、新築戸建物件は2500∼3000万円程度が中心。
一般的要因人口は微減傾向で推移。高齢化率は上昇傾向にあるが県下では比較的緩やかに推移。地価水準は地域間で区々であり二極化が顕著になりつつある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度5169642
北緯 135度8123072

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

奈良県桜井市大字西之宮２２８番３７奈良県桜井市大字大福３３８番２奈良県橿原市久米町字茶ノ木５５２番１ほか１筆奈良県橿原市繩手町字南カイト２３６番１奈良県橿原市木原町字中田１９番７奈良県橿原市醍醐町字正ノ坪３６０番３外奈良県橿原市中町字墓ノ坪２００番８５奈良県橿原市膳夫町字北松葉４９１番１奈良県橿原市葛本町字能薬６７２番３奈良県橿原市内膳町５丁目１４０番１外奈良県橿原市今井町２丁目５２７番２奈良県橿原市新賀町字角田１５７番２奈良県橿原市葛本町字僧堂２１８番６奈良県橿原市醍醐町３６０番３外

参考：近隣駅の地価相場

耳成駅(地価相場 69,200円/㎡)香久山駅(地価相場 58,750円/㎡)新ノ口駅(地価相場 80,550円/㎡)畝傍駅(地価相場 79,800円/㎡)大和八木駅(地価相場 80,650円/㎡)大福駅(地価相場 63,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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