地域要因

谷戸に形成された地域で、開発余地に乏しい。地域要因についての変動は特に認められない。

地域要因の将来予測

戸建住宅、アパートの混在住宅地域として現状のまま推移してゆくものと予測する。最寄駅からも近いが、地域全体の宅地需要は弱く、地価も弱含みが続く。

価格決定の理由

自用目的の戸建取引が中心の地域であるが、アパート等の増加に伴い投資物件としての取引も散見される。しかし、投資物件については地権者による遊休地利用の側面が強く、土地価格に見合う収益（賃料）が実現しているとは言い難い。また居住の快適要因が賃料に十分反映しにくいことから、収益価格は低位に試算された。本件では実証的な比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

国道16号と長浦港に挟まれた立地条件の工業地域であるが、工場用途への土地需要は弱含みなため、地価は依然微下落基調で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は工業地域取引事例を収集、採用し試算したもので製品の製造・運搬等の費用に関する合理性について代替・競争関係があり規範性を有している。一方、収益価格は、工場等の賃料水準が業種・工場の種類・規模等により個別性が強く、想定要素を含み流動的で信頼度がやや劣る。したがって、比準価格を重視して収益価格を関連づけて、さらに代表標準地公示価格を規準とした価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

街路が狭く交通利便性にはやや劣るが、駅まで平坦な徒歩圏にあるため、戸建住宅、共同住宅が多く存在している地域である。

地域要因の将来予測

駅より平坦な徒歩圏の住宅地は比較的需要が良い。道路条件は良くないが、今後も交通利便性の良い住宅地として、共同住宅、戸建住宅等が熟成していくと思われる。

価格決定の理由

対象標準地は駅より徒歩圏内の住宅地であり、アパート等も散見されるため、アパートを想定した収益価格も試算した。投資額に見合う賃料設定ができないため、収益価格は低くならざるを得なかった。一方、比準価格は現実の市場で生起した規範性の高い取引事例を基に比準して得られたもので、実証的且つ客観的であり説得力を有する価格である。よって比準価格を重視し収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも配慮して、上記の如く鑑定評価額を決定した。

地域要因

横浜市に隣接する住環境の優れた分譲団地であるが、総額が高い物件の動きが鈍いこと等により地価の下落傾向は今後も続くものと認められる。

地域要因の将来予測

大規模分譲住宅地域としてほぼ熟成し特段の変動要因は無く、また建築協定の存在から区割できないこともあり、当面は現環境を維持して推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は高台の居住環境良好な住宅地域であり、建築協定が締結されており、地域が一体となって有する居住環境の維持保全がなされている。このような地域の特性から自己が居住する目的での環境や利便性が重視されて価格形成がなさてきた。したがって収益価格の規範性は低位となり、本件では自用目的の取引事例から求められた比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

谷戸に所在する住宅地域であるうえに、交通接近条件にやや劣るため、条件の良否による選好性の二極分化が進む中で、地価の下落は持続した。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺地域には共同住宅も散見されるが、従前からの土地所有者による節税対策のものが主であり、容積率が低位なことも相俟って地価水準に見合うだけの収益が得られないため、地価の形成は収益性より居住の快適性や利便性に主眼が置かれたものになっている。以上検討の結果、本件では自用目的の取引事例から求められた比準価格を重視して、収益価格を比較考慮し、代表標準地からの検討に留意のうえ、対象標準地の鑑定評価額を標記のとおり決定した。

地域要因

熟成度の高い住宅地域で、地域要因の大きな変動は見られない。

地域要因の将来予測

地域要因に大きな変化はなく、今後とも現状維持的に推移するものと予測される。丘陵地で駅までやや距離がある等から、地価は依然やや弱含みで推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は丘陵地上に位置する居住環境が良好な既成住宅地域で、賃貸事例は転勤等による定期借家の事例が見られる程度であり、自己利用を目的とした戸建住宅が物件取引の大半を占める。したがって、実際の取引を反映した比準価格の説得力は高いが、賃貸物件の収益性を反映した収益価格の信頼性は劣る面は否めない。以上から、本件では、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

県道背後地の住宅地域であるが大きな地域要因の変動はなく、現状維持で推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート等が混在する住宅地域であり、地域要因に大きな変化はなく今後も現環境を維持しながら推移するものと予測される。。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の価格水準が同程度の取引事例を採用し試算された。収益価格は、収益目的のアパートも見受けられるが、自己使用目的が取引の中心であり、比準価格に比し低位に求められた。周辺地域の低迷した賃貸市場を反映している。以上、市場性を反映した比準価格を重視して、収益価格を比較考量の上、代表標準地価格から検討した価格との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅への接近性に優れるが、街路条件がやや劣る傾斜地に形成された閑静な住宅地域。地域に特有な変動要因は見られず、地価はやや弱含みである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 最寄駅に近い傾斜地に位置する閑静な住宅地域で、賃貸事例は転勤等による定期借家の事例が見られる程度であり、自己使用目的の居住用不動産が物件取引の中心となっている。よって、市場性を反映した比準価格の規範性、信頼性は優ると思料され、収益性を反映した収益価格の適合性は劣ると判断する。したがって、比準価格を重視し、収益価格は参考に止め、さらに代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

追浜駅東方の夏島貝塚通り沿いの商業地域。背後地人口は増加しているものの、商況回復までには至らず、地価は依然微減傾向で推移している。

地域要因の将来予測

追浜駅徒歩圏の商業地域として熟成しており特段の変動要因も認められないため、当面は現環境維持と予測する。背後地人口は増加しているが依然商況は厳しく、今後暫くは地価は弱含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

対象標準地は商業地であり、市場参加者は経済施設の配置等のほか事業収益性等も考慮のうえ意思決定を行うと考えられるため、収益価格は相応の説得力を有すると思料する。しかし、取引される不動産の多くが自用であり、地縁的要素等も価格形成に寄与している点に鑑みると、市場性を反映した比準価格の規範性が相対的に優ると判断する。したがって、比準価格を重視し収益価格を関連づけ、更に代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を標記の通り決定した。

地域要因

地域要因の大きな変動はない。谷戸の住宅地域で、生活利便性等が劣り、地価は依然緩やかながら下落傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅が多い谷戸の既成住宅地域で、今後とも現状のまま推移するものと予測される。徒歩可能圏内であるが、谷戸という地形から選好性の劣る地域として、当面、地価は弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅が多い谷戸の住宅地域であるから、居住の快適性を重視する自用の戸建住宅が多く、谷戸という地形の上、最寄駅からやや距離があることもあり、アパート等の賃貸物件は比較的少ない。したがって、実際の取引を反映し、住宅地で説得力が高いとする比準価格を重視し、賃貸アパート物件が少なく、賃貸市場が未成熟なため、説得力に欠ける収益価格を比較考量して、さらに、代表標準地との均衡を踏まえ、上記のとおり、鑑定評価額を決定した。

地域要因

中規模マンションが建ち並ぶ地域であり、住環境は良好である。地域的な変動要因は特に見当たらない。

地域要因の将来予測

傾斜地に開発された中規模マンションの建ち並ぶ住宅地域である。住環境は熟成しており特に変動要因も見当たらないことから、今後も現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地の属する地域はいわゆるマンション適地であり中層マンションが建ち並ぶ住宅地域であることから適切な収益事例は少なく収益価格になじまない。比準価格は規範性のある取引事例により求められた実証的な価格である。開発法に基づく価格は供給者価格であり比準価格を補完するものと考える。よって比準価格を重視し開発法に基づく価格を関連づけて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅へは徒歩圏で接近性で優れているが、街路条件にやや劣る傾斜地の住宅地域。地価はやや弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

 地域要因に大きな変化はなく、現在と同様の環境を維持して推移するものと予測される。地価は依然としてやや弱含みで推移するものと予測される。

価格決定の理由

 周辺にはアパート等の収益物件も見られるが、取引の中心は自己使用の居住用物件である。よって、不動産に対する有効需要を反映した比準価格の規範性は高く、収益性を反映した収益価格の相対的信頼性はやや劣る。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

追浜駅徒歩圏でも街路や地勢の良否等による選別化が強まっているが、近隣地域周辺の住宅需要は依然堅調であり、地価は横這い傾向で推移している。

地域要因の将来予測

熟成度の高い中規模一般住宅地域であり、今後も現環境を維持するものと予測する。横浜市との市境に立地し、最寄駅徒歩10分圏内にあるため、需要は底堅く、地価水準は概ね横這い傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

一棟の共同住宅等の取引も見られるが、取引の中心は自己の居住用不動産である。よって、市場参加者は主として居住の快適性及び利便性を重視して意思決定をするため、不動産に対する有効需要を反映した比準価格の規範性は高く説得力が認められるが、収益性を反映した収益価格の説得力はやや劣ると判断する。したがって、比準価格を重視して収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討結果も踏まえて、鑑定評価額を標記のとおり決定した。

地域要因

東逗子駅前の商店街に位置するが、地価は弱含みの傾向にある。特段変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

駅近くに位置する小規模店舗等が多い商業地域であり、特段変動要因は見られないことから、当面は現状を維持するものと予測される。

価格決定の理由

駅前の商業地域に位置し、近隣地域には自用の店舗等が見られる。周辺地域には賃貸を目的とした事務所や共同住宅等も一部で見られるものの、土地価格に見合う賃料が形成されていないことから、不動産の収益性を重視した取引は少なく、自用を目的とした取引が大部分を占める。以上より、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地の公示価格を規準とした価格との均衡にも留意して、上記のとおりに鑑定評価額を決定した。

地域要因

居住環境は良好で最寄り駅徒歩圏であるが、高台住宅地域の特性から、需要者の平坦地選好性により需要にやや弱さがみられる。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域であり、駅からやや離れた高台で特段の変動要因はなく、今後も現在の住環境を維持すると予測される。

価格決定の理由

近隣地域周辺では共同住宅も散見されるが、最寄駅からやや離れた高台で戸建住宅が建ち並ぶ地域であり、利便性の点から賃料水準は高くなく、収益価格はやや低位に求められた。比準価格は対象地所在の六浦南周辺事例を中心に、駅距離や高台居住環境等の類似性の高い京急逗子線最寄りの事例を選択して試算された。自己居住目的の取引中心で居住の快適性が重視される地域特性から、比準価格を重視して収益価格を比較考量し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

市内製造業の業績は悪くは無いが、回復が見られているのは一部製造業に止まっているため、工業地地価の下落幅縮小は僅かに止まった。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

同一需給圏内においては、中小工場地域の一部の地区で小規模倉庫を中心に賃貸需要は僅かに見られるものの、大規模倉庫や工場に関しては依然自用としての利用が通常であり、賃貸市場の熟成の程度は低く、地価形成は専ら自用として利用を前提とした取引を中心に形成されており、したがって収益価格の規範性は相対的に劣っているものと判断される。代表標準地との均衡に留意のうえ比準価格を重視し収益価格を比較考量して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。