神奈川県横浜市金沢区乙舳町４２番４外(野島公園駅・海の公園南口駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


159,000円

2017年01月01日に行った神奈川県横浜市金沢区乙舳町４２番４外(神奈川県横浜市磯子区乙舳町１２−２３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を159,000円/㎡としました。

神奈川県横浜市金沢区乙舳町４２番４外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県横浜市金沢区乙舳町４２番４外
住居表示乙舳町１２−２３
価格159,000円/㎡
交通施設、距離野島公園、300m
地積170㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
前面道路の状況北東4.4m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

大野克夫氏による調査レポート

不動産鑑定士大野克夫
価格159,000円/㎡
個別的要因ほぼ平坦な地勢にある北東方位の中間画地。個別的要因は特に変動はない。
地域要因最寄駅からは徒歩圏の海岸に近い既成住宅地域、地価は微増傾向。
地域要因の将来予測中規模低層住宅を標準とする既成住宅地域。特別な変動要因はなく、今後も現状のまま推移すると予測する。地価は一般的要因の影響を受け、微増傾向であり、今後も同傾向が続くものと思われる。
市場の特性同一需給圏は京急本線、金沢シーサイドライン沿線、駅へ徒歩圏の金沢区を中心とする横浜市南東部の住宅地域。需要層の中心は概ね横浜市内の居住者、サラリ−マン層等幅広く、市外からの転入も見られるが、近隣地域は小さな島状の住宅地で、東日本大震災以降東京湾内にあるものの、津波の影響を受ける地域と考えられ低迷していたが、市場がやや見直されており、土地は50坪程度、総額2千7百万円前後の水準、新築は小規模となり4千万円弱が中心価格帯。
一般的要因不動産市場は微上昇傾向が継続するも、その傾向は弱まっている。日本経済は緩やかな回復基調が続いている。金沢区の人口は微減傾向。

佐藤三千代氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤三千代
価格159,000円/㎡
個別的要因北東道路に面しているため日照等の環境面でやや優る。他の条件はほぼ標準的な画地であり、特段の変動要因はない。
地域要因地域要因に特段の変化はない。最寄駅徒歩圏にはあるが、運河介在により利便性にはやや劣り、地価は若干の上昇に留まった。
地域要因の将来予測既成住宅地域であり影響を及ぼす特段の要因も見あたらず、当面は現環境を維持するものと思料する。駅徒歩圏ではあるが、運河介在により利便性はやや劣り、地価は若干の上昇に留まると予測した。
市場の特性同一需給圏は金沢シーサイドライン、京急本線、京急逗子線沿線で金沢区および隣接市区内にある駅徒歩圏の住宅地域である。需要の中心は横浜市内の居住者、通勤者層で、圏内の需要が多い。新規の宅地供給は限られ、中古の住宅取引や既存宅地の細分化による再販が多く、小規模化が進んでいる。取引の中心となる価格帯は土地が150㎡程度で2500万円前後、新築戸建は小規模建売で3000万円台中頃が多いが、実際の取引価格には幅が見られる。
一般的要因当区は老齢化の進行が顕著である。経済の先行き不透明感等の影響もあり、利便性の高い一部の地域を除けば地価上昇幅は縮小、下落地点は増加した。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度3287845
北緯 139度6315687

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

神奈川県横浜市金沢区六浦町字内川４８４３番４６神奈川県横浜市金沢区寺前２丁目２００番３神奈川県横浜市金沢区柳町１０番１２神奈川県横浜市金沢区泥亀町２番１１１神奈川県横浜市金沢区釜利谷町字追越１９１７番６８神奈川県横浜市金沢区六浦町字大道２７７６番１４６神奈川県横浜市金沢区泥亀２丁目８７番７神奈川県横浜市金沢区釜利谷町関ケ谷奥２２５３番６３神奈川県横浜市金沢区六浦町字瀬ケ崎２９７番３神奈川県横浜市金沢区六浦町字高谷７７０番４１神奈川県横浜市金沢区泥亀１丁目２番２０神奈川県横浜市金沢区西柴１丁目９７番１５神奈川県横浜市金沢区町屋町１７２番５神奈川県横浜市金沢区六浦１丁目４８４７番４２神奈川県横須賀市夏島町１５番２神奈川県横須賀市追浜東町３丁目４９番４、４９番５、４９番２３及び４９番２４神奈川県横須賀市追浜町２丁目７番５神奈川県横須賀市追浜東町１丁目４３番３神奈川県横須賀市池田町１丁目１５番１神奈川県横須賀市池田町６丁目８０番６３神奈川県横須賀市追浜町３丁目１番９神奈川県横須賀市追浜本町１丁目１１０番２

参考：近隣駅の地価相場

野島公園駅(地価相場 187,000円/㎡)海の公園南口駅(地価相場 189,000円/㎡)金沢八景駅(地価相場 170,000円/㎡)海の公園柴口駅(地価相場 193,000円/㎡)八景島駅(地価相場 186,000円/㎡)追浜駅(地価相場 159,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード