神奈川県逗子市桜山２丁目９９１番９(逗子駅・神武寺駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


213,000円

2017年01月01日に行った神奈川県逗子市桜山２丁目９９１番９(神奈川県逗子市桜山２−１−１９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を213,000円/㎡としました。

神奈川県逗子市桜山２丁目９９１番９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県逗子市桜山２丁目９９１番９
住居表示桜山２−１−１９
価格213,000円/㎡
交通施設、距離逗子、500m
地積163㎡
形状台形(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い既成住宅地域
前面道路の状況西4.3m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

福田哲氏による調査レポート

不動産鑑定士福田哲
価格213,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない
地域要因逗子市内においても条件良否による二極分化進行が見られるが、当地域は良好な環境を維持していることから、地価はやや上昇を示した。
地域要因の将来予測開発余地の少ない地域のため、一部で既存の画地の細分化の可能性があるほかには、特段の要因は見られず、当面は現環境を維持して推移するものと推察される。
市場の特性同一需給圏は逗子市内の住宅地域一帯であるが、特に代替競争関係が強いのはJR逗子駅から徒歩圏にある住宅地域である。主たる需要者は市内または隣接市町居住である通勤世帯の1，2次取得者層である。逗子駅から徒歩圏の総額が手頃な物件の需要は底堅いが、規模が大きく総額の張る物件の動きには鈍さが見られている。市場の中心となる価格帯は土地のみでは50坪程度で3千万円台なかば程度、新築建売住宅は3千万円台後半から4千万円台となっている。
一般的要因市内人口が微減傾向の中でも世帯数は微増傾向を持続しているが、条件良否による二極分化進行の中で市内住宅市況も地域毎に異なる動きが見られる。

菅野桂司氏による調査レポート

不動産鑑定士菅野桂司
価格214,000円/㎡
個別的要因接道方位は西であり、日照等の面で価値の増加が認められる。個別的要因の変動はない。
地域要因JR逗子駅から徒歩圏の既成住宅地域であり、環境条件・交通接近条件も良好である。そのため不動産需要も堅調に推移している地域である、
地域要因の将来予測中規模一般住宅が多い既成住宅地域として成熟しており、特段の変動要因はないことから、将来も概ね現状のまま推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR横須賀線・京急逗子線沿線の逗子市、葉山町及び鎌倉市の一部を含む住宅地域。典型的な市場参加者は逗子市内の居住者であるが、「逗子」という名声や都心通勤圏という利便性、自然に恵まれた良好な住環境を目的として、同一需給圏外からの転入者も多い。地域内は中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域を形成し、JR逗子駅から徒歩圏であることから需要は堅調である。中心価格帯は土地50坪で、3千万円代後半から4千万円程度である。
一般的要因JR逗子駅・新逗子駅から徒歩圏の住環境が良好な物件は、堅調な需要を維持している。一方、バス圏の利便性に劣る物件は需要が減退している。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度2970641
北緯 139度5852198

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

逗子駅(地価相場 193,500円/㎡)神武寺駅(地価相場 213,000円/㎡)東逗子駅(地価相場 166,000円/㎡)京急田浦駅(地価相場 158,000円/㎡)六浦駅(地価相場 159,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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