地域要因

対象地域に影響を与える開発計画は見られない。周辺では業務系の用途から共同住宅へと建て替えられる傾向は依然として続いている。

地域要因の将来予測

店舗、共同住宅、事業所等が混在する住宅地域であり、直近では特に地域要因に影響を与える開発計画等は見られないが、住居系用途への移行は続くものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は都心に近く利便性の高い混在住宅地域にあり、投資需要だけでなく自己使用の事業用地としての取引も期待できる地域に存在する。収益価格は投資採算性を反映しているため重視されるべきであるが、実際に市場で取引された事例に基づく比準価格のほうが実証的であると考えられる。従って、規範性の高い取引事例より試算された比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一般住宅のほか共同住宅もみられる閑静な住宅地域であり、地域要因に大きな変化はない。なお、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

小池公園近くの閑静な住宅地域であり、今後とも同様に推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は、一般住宅が多い閑静な住宅地域であり、自己の居住目的での取引が多く見受けられる地域である。このような住宅地域においては、収益性よりも居住の快適性・利便性が重視されて取引が行われることから、多数の信頼性ある取引事例から求められた実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

東急池上線沿線の混在住宅地域で都心接近性に優れることから、安定したエンド需要に支えられて地価は緩やかに上昇している。

地域要因の将来予測

商業利用が混在する旧中原街道沿いの住宅地域で地域要因の大きな変動も見られないことから、今後も現状を維持しながら推移していくと思料する。

価格決定の理由

対象地域は賃貸用マンションが多く混在するが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。不動産取引はマンション用地としての仕入若しくは自用の居宅・事業利用を目的としたものが中心であり、当該取引が地価形成の大きなウエイトを占めることから、比準価格にウエイトを置いて収益性を反映した収益価格を関連づけ、且つ単価と総額との関連及び代表標準地等との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

人気の高い東急東横線沿線にある幅員5．9mの住宅地であり、住環境が良好なこと等から需要は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は、中規模一般住宅を中心に小規模住宅、共同住宅等が混在しているが、接面道路の幅員が5．9mであり、中規模住宅を主体として、一部慎重姿勢も見られるが、地価は安定的に推移すると思料される。

価格決定の理由

本件は、戸建住宅を中心に共同住宅も見られる住宅地であり、収益還元法は、共同住宅を想定して試算しているが、賃料水準が低いため収益価格はやや低位に求められている。住宅地は、収益性よりも居住の快適性及び利便性を重視する傾向にあり、対象標準地も戸建住宅用地として利用されている。従って、比準価格にやや重きをおき、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、更地価格並びに鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

幹線道路沿いに共同住宅、店舗等の混在する地域であるが、共同住宅用地の需要は底堅く、地価は緩やかに上昇している。

地域要因の将来予測

近隣地域は、幹線道路沿いに中層の共同住宅、店舗、営業所等の混在する地域であるが、今後は共同住宅を中心とした地域として成熟していくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格の試算では、同一需給圏内における幹線道路沿いの取引事例等、市場参加者の観点から代替競争関係が認められる事例を選択し、実証的な価格が求められた。収益価格の試算では、最有効使用の建物を想定し、土地残余法を適用したが、収益価格は想定要素が多く、やや流動的な側面を有する。以上より、本件では、比準価格と収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特に地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

特に地域要因の変動は認められず、当面は現状維持程度で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、低層の一般住宅及び中層の共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、個人需要者による自用目的での取引が多く見受けられる地域である。したがって、本件の如く住宅地域においては収益性よりも、居住快適性等が重視されることから、現実の不動産取引市場を反映した実証的な価格である比準価格を標準に、収益価格を比較考量して、かつ、代表標準地価格との均衡に留意して、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特段の変化要因はないが、駅徒歩近接圏にあり、旺盛な住宅需要等を反映し、地価は強含みで推移しているが、敷地の細分化傾向が強くなっている。

地域要因の将来予測

駅に近い住宅地域として熟成しており、今後とのほぼ同様の住宅地域として推移すると予測する。

価格決定の理由

自用物件を主体に収益物件が混在する住宅地域であり、小規模な自用戸建住宅物件等が取引の中心であるものの、駅に近接することから小規模な共同住宅の取引も見られる状況にある。当該地域は、収益性よりも居住の快適性等を重視した取引が主体で有ることから、周辺の同種取引事例を基にした市場性を反映した比準価格をやや重視し、収益性を反映した収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を決定した。

地域要因

一般住宅、共同住宅の建ち並ぶ最寄駅からやや距離のある住宅地域である。地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格の試算では、同一需給圏内における住宅地の取引事例を採用し、実証的な試算価格が得られた。収益価格の試算では、土地残余法を適用して、理論的な価格が試算された。標準地の属する地域は、最寄り駅からやや距離のある住宅地域であり、投資用不動産よりも自己の居住用不動産としての需要が中心である。よって、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

五反田駅前の高度商業地域であり、賃貸需給は本格的回復には至らないが、緩和政策による利回り低下で取引価格水準は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域における価格水準及び画地規模から、投資目的の需要が中心となる地域で、価格水準は収益価格に依拠して形成される傾向が強いが、こうした収益力を反映した高度商業地の取引の実勢を反映した比準価格も関連付け、地域における総額的な価格水準並びに、代表標準地価格との均衡にも配慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特段の変化要因はない。接面道路沿いに中高層建物が建ち並び、首都高速環状線の出入口が完成し、地価は強含みにある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

事業用物件が殆どを占め、店舗・事務所、共同住宅等の賃貸用ビルが多い商業地域で、物件の収益性に着目した取引が中心の地域である。本件では、比準価格は周辺に適切な事例が所在し信頼性がやや高いこと、収益価格は想定条件を多く含む価格であること等を総合的に勘案し、市場性を反映した比準価格をやや重視し、収益性を反映した収益価格を比較考量して調整を行い、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅に近い幹線道路沿いの商業地域であり、相応の容積率を消化し得ることから店舗兼共同住宅地としての需要は安定している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、品川区内の幹線道路沿いの商業地の取引事例を中心に求められた価格で、市場の実態を反映しており信頼性が高い。また、収益価格は対象標準地上に最有効使用の店舗兼共同住宅の建築を想定し、適切な賃貸条件を基に求められた価格であり、典型的な需要者の投資採算性を反映した価格である。そこで本件では、比準価格と収益価格を関連付け、更に代表標準地からの検討を踏まえたうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特段の変化要因はない。事業所跡地等を中心に敷地の細分化が進行し、利便性、値頃感等をから、住宅需要は旺盛で、地価は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

戸建住宅、共同住宅、事業所等が混在する地域であるが、事業所の閉鎖等に伴い、戸建住宅や中層共同住宅等が増加し、住宅地域として熟成していくものと予測される。

価格決定の理由

自用物件、収益物件が混在する住宅地域であり、小規模な戸建住宅物件等が取引の中心であるが、共同住宅等の取引もやや多い。本件では、対象地域が居住環境等を主に価格形成がなされる住宅地域であり、周辺地区内の類似取引事例を基にした比準価格の信頼性がやや高いと判断されることから、市場性を反映した比準価格を重視、収益性を反映した収益価格を勘案して、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄り駅から若干距離があるものの、目黒川沿いに位置し居住環境は概ね良好。目黒区内のマンション需要も堅調に推移している。

地域要因の将来予測

中層マンション等が建ち並ぶ地域として熟成しており、特段の変動要因もないことから今後も同様な環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、目黒区内の共同住宅地の事例を採用して求めた規範性の高い価格である。開発法による価格は、共同住宅を建築・分譲することを想定して求められた価格である。鑑定評価額の決定にあたっては、市場の実勢を反映した比準価格とマンションデベロッパーの投資採算性を反映した開発法による価格を関連付け、さらに前年公示地価格との検討も行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺に工場等が残るが、都心への利便性や良好な住環境から開発素地として需要が旺盛な地域である。マンション素地として強い引き合いがある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は複数の代替競争等関係にあるマンション適地の事例を採用し、現下の不動産市場を反映した価格である。開発法による価格は共同住宅を建築・分譲することを想定した投資採算性を反映した価格である。鑑定評価額の決定にあたっては、需要者であるマンションディベロッパー等の買付事例及びマンション適地の事例から求めた比準価格と投資採算性を考慮した開発法による価格を関連付け、代表標準地からの検討を行い、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

幹線道路沿いに事業所、マンションが多くみられる住商混在地域。地域要因の変動は小さいが、分譲マンション需要は旺盛で地価は上昇傾向で推移。

地域要因の将来予測

海岸通り沿いに事業所などが混在する地域であるが事務所需要が減退し、天王洲運河沿いの眺望等から共同住宅地域へ移行していくものと思われる。地価はマンション需要の厚みから比較的堅調に推移するものと予測する。

価格決定の理由

海岸通り沿いに中高層マンションのほか事業所など画地規模の大きい利用が多くみられる住商混在地域である。大規模画地については、マンション分譲を想定した事業採算性を反映した開発法が重視されるが、開発素地の取得にあたっては不動産の市場性を反映した比準価格も規範性が高い。したがって、大規模マンション適地としての特性を考慮し、開発法による価格及び比準価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

都心部への通勤圏に位置し、良好な住環境が維持された人気の高い低層住宅地域で、低層住宅地に対する需要は引き続き堅調に推移している。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域として地域内には格別の変動要因はないため、当分は現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

収益性よりも居住の利便性及び快適性を重視する低層住宅地域に属しており、土地利用形態は自用のものが大部分となっている。取引事例については類似地域において規範性を有する事例を多数収集できた。一方で、賃貸事例については旧来からの地主が所有する収益物件に係る事例が大部分を占めている。したがって、本件では比準価格を重視し収益価格を考慮して、さらには代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。