東京都大田区上池台１丁目１０１３番１２(長原駅・旗の台駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
448,000円
2017年01月01日に行った東京都大田区上池台１丁目１０１３番１２(東京都大田区上池台１−３５−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を448,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都大田区上池台１丁目１０１３番１２ |
| 住居表示 | 上池台１−３５−５ |
| 価格 | 448,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 長原、300m |
| 地積 | 321㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2FB1 |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅のほか共同住宅もある閑静な住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 東5.0m区道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),100(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
紺谷昌弘氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 紺谷昌弘 |
|---|---|
| 価格 | 446,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 東道路の中間画地で、市場性・競争力等の変動は、特にない。 |
| 地域要因 | 一般住宅のほか共同住宅もみられる閑静な住宅地域であり、地域要因に大きな変化はない。なお、地価は上昇傾向で推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 小池公園近くの閑静な住宅地域であり、今後とも同様に推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は東急池上線沿線のうち大田区北部に位置する住宅地域である。需要者は大田区内外の買い替え取得者のほか、転売目的の不動産業者、建売業者等である。中規模以上の住宅が多い地区であるが、建売住宅では、土地が細分化され25∼30坪程度となることが多い。取引価格水準は、土地は規模によるが、1㎡当たり40万∼60万円程度、新築の建売住宅は、総額で6000万円台が多い。 |
| 一般的要因 | 大田区の人口は微増傾向であり、東京都の増加率を下回っている。土地取引件数は、消費税増税施行前の水準まで持ち直している。 |
京野賀典氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 京野賀典 |
|---|---|
| 価格 | 450,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 最寄駅から徒歩圏にある幅員5mの閑静な住宅地であり、交通利便性、住環境に優れること等から需要は底堅く推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は、中・小規模住宅、共同住宅等が混在しているが、細分化が進むと予測され、一部慎重姿勢も見られるが、地価は安定的に推移すると思料される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏の範囲は、大きくは城南地区の住宅地であり、大田区北部を中心とする東急池上線沿線の戸建住宅地域。当該地域は、中・小規模住宅、共同住宅等が混在しており、規模のまとまった用地は、建売用地等を目的とした不動産業者等、中小規模用地は、戸建住宅用地を目的とした不動産業者、個人が需要の中心と思料される。市場での中心となる価格帯は、規模により異なるが、取引の中心は土地建物一体で1億円前後である。 |
| 一般的要因 | 平成25年9月の東京オリンピックの決定等を反映して地価は回復∼強含み傾向にあったが、金融政策に不透明感が生じており、慎重姿勢も見られる。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度5999346 北緯 139度6976754 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
長原駅(地価相場 570,000円/㎡)旗の台駅(地価相場 583,000円/㎡)北千束駅(地価相場 594,000円/㎡)洗足池駅(地価相場 555,000円/㎡)洗足駅(地価相場 602,000円/㎡)荏原町駅(地価相場 555,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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