東京都目黒区目黒２丁目７２１番１外(祐天寺駅・中目黒駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


900,000円

2017年01月01日に行った東京都目黒区目黒２丁目７２１番１外(東京都目黒区目黒２−１−１８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を900,000円/㎡としました。

東京都目黒区目黒２丁目７２１番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都目黒区目黒２丁目７２１番１外
住居表示目黒２−１−１８
価格900,000円/㎡
交通施設、距離中目黒、1,000m
地積1,001㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)14F
利用現況共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模の中高層マンションを中心とする住宅地域
前面道路の状況北西15.0m区道
その他の接面道路南西側道
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

鈴木俊幸氏による調査レポート

不動産鑑定士鈴木俊幸
価格900,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄り駅から若干距離があるものの、目黒川沿いに位置し居住環境は概ね良好。目黒区内のマンション需要も堅調に推移している。
地域要因の将来予測中層マンション等が建ち並ぶ地域として熟成しており、特段の変動要因もないことから今後も同様な環境を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、目黒区及びその隣接区内の住宅地域である。典型的な需要者として、デベロッパーのほか、不動産投資法人や不動産業者等が想定される。マンションの完成住戸の価格は、一般的なエンドユーザーがローンを組める限度額（8千万円程度）に達しているが、目黒区ではマンションの供給自体が少ないことから需要は堅調で、素地の取引価格は強含みである。土地取引価格は概ね一種あたり90万円／坪∼130万円／坪程度が需要の中心となっている。
一般的要因隣接する港区の影響を受け地価は上昇傾向で推移している。人気の「中目黒」駅から徒歩圏内の目黒川沿いの住宅地域であり需要は底堅い。

笠井真由美氏による調査レポート

不動産鑑定士笠井真由美
価格900,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄り駅からやや距離があるものの、マンション需要は堅調で、マンション適地の価格は引き続き堅調に推移している。
地域要因の将来予測中層マンション用地として熟成しており、特段の変動要因はないことから同様な住環境が維持されていくものと思料される。
市場の特性同一需給圏は目黒区及びその隣接区のマンションを中心に形成されている住宅地域である。マンション適地は希少性を有し需要は根強く、需給は逼迫している状態である。当該地域の典型的な需用者はマンション開発業者や投資法人等で、画地規模に応じ広範な需要が認められる。なお、中心価格帯は規模により様々で価格帯での把握は難しいが、一種あたり90万円／坪∼120万円／坪程度である。
一般的要因景気は緩やかな回復基調が続いているが、不透明感も漂っている。不動産市場は引き続き堅調に推移しているものの上昇幅は縮小傾向にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6377783
北緯 139度7060957

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

祐天寺駅(地価相場 822,500円/㎡)中目黒駅(地価相場 1,042,000円/㎡)目黒駅(地価相場 1,010,000円/㎡)武蔵小山駅(地価相場 594,000円/㎡)不動前駅(地価相場 1,010,000円/㎡)学芸大学駅(地価相場 739,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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