地域要因

居住用不動産の取引が中心であり、格別の市場性の変化は見られない。

地域要因の将来予測

近隣地域は、一般住宅のほか低層共同住宅等もみられる住宅地域として熟成されており、今後とも現状を維持すると予測される。

価格決定の理由

収益物件として、アパート・賃貸マンション等もみられるが、居住環境を重視した住宅地で、土地価格に見合う収益性が確保できないため、収益性は低い。また、戸建住宅を中心とした住宅地であるため、取引の中心は自用目的である。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、前年公示価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

不動産の価格に影響を与える地域要因の変動はない。世田谷区の人口は増加傾向にあり、当地区の不動産需要に影響を与えていると思料する。

地域要因の将来予測

近隣地域は一般住宅、共同住宅が建ち並ぶ既存の住宅地域であり、地域内に格別の変動要因はないことから、今後も現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

取引の中心は戸建住宅地として自己利用目的であり、居住環境が重視される。収益物件である賃貸用共同住宅も混在しているが、土地価格に見合う収益性が確保できず収益価格は低い。したがって、信頼性のある取引事例により求められ、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との価格検討を踏まえ、さらに世田谷区における近時の住宅地の需給動向を勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

小田急線沿線で、駅距離があるが住環境が中庸な住宅地域として、地域要因に大きな変動は見られない。地価水準は緩やかに上昇している。

地域要因の将来予測

一般住宅にアパート等が見られる住宅地域として、当面現状のまま推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は類似地域等における取引の実態を反映しており、査定価格を十分に比較検討して決定した。収益価格は低層住宅地においては、土地の経済価値に見合った賃料収入が必ずしも得られないことから低位に求められた。需要者は自用目的の取引が中心であり、比準価格が説得力を有する。よって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地価格から検討した価格との均衡も考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

利便性は普通程度で環境は概ね良好な住宅地域である。住宅需要は堅調で、地価はやや上昇傾向である。

地域要因の将来予測

戸建住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域であり、特段の変動要因は見られず、現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

対象地は、最寄駅である下高井戸駅への接近性は普通程度であり、居住環境も概ね良好な住宅地域に所在している。アパート等の収益物件も存するが、快適性等を重視する自用目的での取引が中心であり、取引市場の動向が重視される。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅からの距離はやや離れるが、成熟した戸建住宅地であり、周辺の取引需要は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

一般戸建住宅、低層のアパート等が建ち並ぶ住宅地域である。地域の成熟度は高く、利用形態に影響を及ぼす要因も確認できないことから、中期的には現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

対象不動産については、主に利便性と住環境を重視した居住目的の取引が中心となる。他方、賃貸需要も認められるため、アパートなどの建築を前提とした投資目的での取引も考えられるが、敷地規模や行政的条件による土地の有効利用の可能性等を考えると、元本に見合う十分な収益を収受しえず相対的需要は小さい。以上から、本件では代表標準地との検討を踏まえつつ、比準価格を重視し、収益価格を比較考量することによって上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因の変動は見られないが、最近の景気動向から土地需要も底堅く、当該地域の地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は、駅から徒歩圏にある戸建住宅、アパートが建ち並ぶ住宅地域であり、今後とも大きな変化はなく、現在の環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

取引事例比較法では対象標準地と代替関係にある戸建住宅地の事例を中心に収集し比準した。収益還元法では、土地残余法を適用した。近隣地域は、賃貸住宅もみられるが、戸建住宅を中心とする地域であり、自用目的での取引及び建売業者の用地仕入の取引が中心であることから、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけるのが妥当と判断した。さらに代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

概ね熟成した住宅地であり、特に大きな変動要因等はない。景気動向を背景に安定した需要があり、地価はやや上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域は、一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ駅徒歩圏の住宅地域である。地域に変動をもたらす特段の要因も見当たらず、ここしばらくは、現状のまま推移するものと思われる。

価格決定の理由

近隣地域は、一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ低層住宅地域であるが、土地の経済価値に見合う賃料収入が得難いため、収益性は低い。比準価格は、同一需給圏内の類似地域で発生した規範性の高い取引事例から試算されており、信頼性は高い。対象地域は、自己利用目的の取引が主であることから、実証性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、表記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

環八通り沿いの路線商業地域であり、区内の幹線道路沿いでは容積率を活かした収益物件を主体に、有効需要は強く、地価の上昇傾向は持続している。

地域要因の将来予測

環八通り沿いの路線商業地域で、近隣地域にはスーパーマーケットや専門店などがあり、商圏は背後の住宅地のほか、環八通りの利用者にも及ぶものと判断される。今後も現状を維持して推移するものと思料される。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域に存し、最有効使用が類似し、価格牽連性の認められる事例に基づき求めたもので、市場性を反映し得たものと思料される。収益価格は賃料は安定的に推移しているが、持続的な上昇を示す元本価値に見合う賃料水準が形成されていないため、比準価格よりもやや低位に求められたものと思料される。本件では代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をやや重視するものの、収益価格をも関連づけ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅徒歩圏の路線商業地域で、特段の地域要因の変化はない。景気動向を背景に土地需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域は、中高層マンション、事務所ビル等が混在する路線商業地域である。地域に変化をもたらす特段の要因等は見あたらず、当面は現状の路線商業地域として推移すると思われる。

価格決定の理由

取引事例は、同一需給圏内の幹線・準幹線道路沿いの路線商業地を中心に収集し、実証的で規範性の高い価格が試算された。一方、投資目的の需要は採算性を重視することから、土地残余法による収益価格も理論的妥当性を有する。本件では地域特性に留意し、現実の取引に基づく実証的な比準価格、及び収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、表記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

住宅地として熟成しており、特段の変動要因等はない。住環境は良好で底堅い需要があることから、地価はやや上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域は、一般住宅のほか共同住宅も見られる駅徒歩圏の環境良好な住宅地域である。地域に変動をもたらす特段の要因等もないことから、ここしばらくは、現状の利用形態を維持するものと思われる。

価格決定の理由

土地取引は、居住環境を重視した自己利用目的が中心となる。周辺にアパート等も見られるが、行政的条件等から土地の経済価値に見合った賃料収入を得難い面があり、収益性はあまり高くない。比準価格は、同一需給圏内の類似地域で発生した規範性の高い事例から試算されており、信頼性が高い。よって、取引実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較衡量し、代表標準地との検討を踏まえ、表記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄駅への接近性等利便性は普通程度であるが周辺地域の街路条件が劣り細分化も進んでいる。地価はやや強含み傾向である。

地域要因の将来予測

戸建住宅、アパート等が見られる住宅地域であり、特段の変動要因は見られず、現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

対象地は、最寄駅である千歳船橋駅への接近性及び居住環境が普通程度の住宅地域に所在している。アパート等の収益物件も存するが、自用目的での取引が中心であり、取引市場の動向が重視される。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

重要な変動はない。桜上水駅の至近距離で桜上水商店街に存することから地価は上昇基調である。

地域要因の将来予測

駅に近い近隣商業地域として小売店舗が建ち並ぶ地域要因に特段の変化はなく、地価水準は、上昇基調と予測する。

価格決定の理由

標準地は小売店舗等が建ち並ぶ桜上水商店街の近隣商業地域に存し、最寄駅からの接近条件（徒歩約1分）が極めて良好である。市場性に着目した取引の他に収益性も期待することが可能な地域である。よって、不動産取引の実態に即応した市場性を反映した比準価格をやや重視し、想定建物に基づく賃料収入を基礎とした収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

東急田園都市線沿線で中層マンションが多い住宅地域として、地域要因に大きな変動は見られない。地価水準は、上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は規模に留意し、マンション適地に係る事例を比較検討することにより試算した価格であり、市場性を反映している。開発法による価格は販売価格、建築工事費、開発スケジュール等、マンションデベロッパーの観点から試算し投資採算性を反映している。当該標準地はマンション地であることを勘案し、開発法による価格を重視し、比準価格を比較考量し、代表標準地価格から検討した価格との均衡も考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

甲州街道背後の住宅地であり、住環境も比較的整っており、住宅需要が旺盛であるため、地価も上昇基調が継続している。

地域要因の将来予測

近隣地域は戸建住宅、共同住宅等を中心とする標準的な住宅地域であり、今後も現状の住環境を維持すると予測する。戸建住宅等に対する取得意欲は比較的高く、地価の上昇傾向がみられる。

価格決定の理由

標準地は普通住宅地であり、自用目的の戸建住宅用地としての需要が主となる地域である。したがって収益性よりも居住の快適性等が需要者に重視されるものと思量する。また類似地域等において多数の信頼性ある取引事例を収集できたことから、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

住宅地域として熟成しており、地域要因に特段の変動等は認められない。堅調な土地需要を背景として、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域は、一般住宅、低層共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域である。地域に変動をもたらす特段の要因も見当たらないため、ここしばらくは、現状の住宅地域として推移していくものと思われる。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域で発生した実証性の高い事例から試算されており、信頼性が高い。周辺に賃貸住宅等も多く見られるが、対象標準地の画地条件等から収益性はあまり高くない。投資目的の取引も見られる地域であるが、住環境が重視される住宅地としての取引実態等から、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量することが妥当と判断した。さらに代表標準地との検討を踏まえ、表記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

東急世田谷線「松陰神社前」駅に近接する近隣商業地域であるが、背後の住宅地取引に影響を受けて、地価は緩やかに上昇している。

地域要因の将来予測

小売店舗、飲食店、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ駅前の商業地域として、当面現状のまま推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は類似地域等における取引の実態を反映しており、査定価格を十分に比較検討して決定した。収益価格は近隣商業地域にあって店舗兼共同住宅が多くテナント需要が限定的であることから、やや低位に求められた。近隣商業地域という地域の特性に留意して求めた比準価格が説得力を有すると思料する。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地価格から検討した価格との均衡も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

居住用不動産の取引が中心であり、格別の市場性の変化は見られない。

地域要因の将来予測

近隣地域は、一般住宅のほか低層共同住宅等もみられる住宅地域として熟成されており、今後とも現状を維持すると予測される。

価格決定の理由

収益物件として、アパート・賃貸マンション等もみられるが、居住環境を重視した住宅地で、土地価格に見合う収益性が確保できないため、収益性は低い。また、戸建住宅を中心とした住宅地であるため、取引の中心は自用目的である。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。