東京都世田谷区北烏山９丁目２０２３番１９(下高井戸駅・桜上水駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


355,000円

2016年01月01日に行った東京都世田谷区北烏山９丁目２０２３番１９(東京都世田谷区北烏山９−２３−１０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を355,000円/㎡としました。

東京都世田谷区北烏山９丁目２０２３番１９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都世田谷区北烏山９丁目２０２３番１９
住居表示北烏山９−２３−１０
価格355,000円/㎡
交通施設、距離千歳烏山、1,100m
地積103㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模戸建住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況南西6.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

田村竜二氏による調査レポート

不動産鑑定士田村竜二
価格356,000円/㎡
個別的要因画地規模、形状を踏まえ、対象不動産の優劣および競争力の程度は標準的であると判断した。
地域要因最寄駅からの距離はやや離れるが、成熟した戸建住宅地であり、周辺の取引需要は堅調に推移している。
地域要因の将来予測一般戸建住宅、低層のアパート等が建ち並ぶ住宅地域である。地域の成熟度は高く、利用形態に影響を及ぼす要因も確認できないことから、中期的には現状のまま推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は京王線各駅を利用可能な世田谷北部の住宅地域である。需要者は都心への通勤利便性と住環境を重視するエンドユーザーである。中心価格帯は土地100㎡程度で総額3，000∼4，000万円程度、一方、新築建売は敷地規模70∼100㎡程度の比較的小規模な物件の取引が多く、総額4，000万円弱∼5，000万円程度の取引が中心である。
一般的要因企業業績の回復、賃金の上昇、失業率減少などにより、国内経済は緩やかな上昇を続けるが、不安定な海外要因に左右されるリスクも認められる。

福田洋子氏による調査レポート

不動産鑑定士福田洋子
価格353,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄駅への接近性等利便性がやや劣る地域であるが、値頃感があり住宅需要は概ね堅調であり、地価はやや強含み傾向である。
地域要因の将来予測戸建住宅、アパート等が混在する住宅地域であり、特段の変動要因は見られず、現状のまま推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は世田谷区北西部の京王線千歳烏山駅を主に利用する地域及びその周辺地域の範囲。中小規模一般住宅、アパート、マンション等が混在する住宅地域。需要者は一次取得者層中心であるがそれ以外も多い。また同一区内からの転入が多いものの都内をはじめ地域的な限定はない。居住環境は普通で値頃感があり景気動向より需要はやや強含み。土地は規模により総額が異なるが2000万円∼5000万円前後が中心である。
一般的要因区の人口は微増傾向。住宅地として人気があり住宅需要は堅調。消費増税の影響も一巡し不動産投資動向から地価はやや強含み傾向である。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度66512680053711
北緯 139度63633728027344

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

下高井戸駅(地価相場 526,000円/㎡)桜上水駅(地価相場 548,000円/㎡)松原駅(地価相場 537,000円/㎡)上北沢駅(地価相場 519,000円/㎡)明大前駅(地価相場 552,000円/㎡)永福町駅(地価相場 526,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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