東京都世田谷区船橋６丁目２２番４(上北沢駅・千歳船橋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


456,000円

2016年01月01日に行った東京都世田谷区船橋６丁目２２番４(東京都世田谷区船橋６−１７−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を456,000円/㎡としました。

東京都世田谷区船橋６丁目２２番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都世田谷区船橋６丁目２２番４
住居表示船橋６−１７−５
価格456,000円/㎡
交通施設、距離千歳船橋、1,500m
地積132㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅にアパート等も見られる住宅地域
前面道路の状況南西6.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

井口昭氏による調査レポート

不動産鑑定士井口昭
価格456,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因小田急線沿線で、駅距離があるが住環境が中庸な住宅地域として、地域要因に大きな変動は見られない。地価水準は緩やかに上昇している。
地域要因の将来予測一般住宅にアパート等が見られる住宅地域として、当面現状のまま推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、世田谷区内で小田急線、京王線等の沿線において、住環境が中庸な低層住宅地域であるが、具体には千歳船橋駅、桜上水駅等から半径約1．5km以内の低層住宅地域である。需要者は中堅サラリーマン等の個人のほか、分譲業者の参入も見られる。引き合い状況は堅調である。価格帯は土地の場合、4，000万円∼10，000万円と幅があり、新築建売で5，000万円∼7，000万円程度が多い。
一般的要因中国経済の先行き、高止まりしている建築費等、不安材料もあるが、金融緩和の継続、好調な企業業績を背景に地価は緩やかに上昇している。

門井明美氏による調査レポート

不動産鑑定士門井明美
価格455,000円/㎡
個別的要因画地は需要の中心的な規模であり、方位・形状等も標準的である。
地域要因最寄駅からやや距離があり、宅地開発がみられるが、価格水準に大きな影響を与える変動要因はない。
地域要因の将来予測戸建住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域で、画地の細分化がみられ、標準的画地規模は小さくなっている。地価水準は概ね横ばい傾向からやや上昇傾向になるものと予測する。
市場の特性同一需給圏は小田急線、京王線等沿線を最寄駅とする住宅地域である。需要者の中心は世田谷区内とその隣接区等の買替層や一次取得者層と幅広くなっている。市場の需給動向は熟成した住宅地であるため、大量の宅地供給はなく、概ね安定的である。市場の中心となる価格帯は4000万円∼1億円台と幅広く、新築戸建住宅では100㎡前後の土地で5000万円∼7000万円台となっている。
一般的要因人口総数は微増であるが、緩やかな景気回復基調、金融緩和により、不動産市場において価格は上昇・期待利回りは低下傾向となっている。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6586811
北緯 139度6230212

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

上北沢駅(地価相場 519,000円/㎡)千歳船橋駅(地価相場 548,000円/㎡)桜上水駅(地価相場 548,000円/㎡)八幡山駅(地価相場 519,000円/㎡)経堂駅(地価相場 537,000円/㎡)松原駅(地価相場 537,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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