東京都世田谷区桜丘５丁目３１１５番１(千歳船橋駅・祖師ヶ谷大蔵駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


520,000円

2016年01月01日に行った東京都世田谷区桜丘５丁目３１１５番１(東京都世田谷区桜丘５−３２−６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を520,000円/㎡としました。

東京都世田谷区桜丘５丁目３１１５番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都世田谷区桜丘５丁目３１１５番１
住居表示桜丘５−３２−６
価格520,000円/㎡
交通施設、距離千歳船橋、750m
地積422㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)5F
利用現況店舗兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中層の店舗付マンション等が多い路線商業地域
前面道路の状況西25.0m都道
その他の接面道路北側道
用途区分、高度地区、防火・準防火準住居地域、防火地域
建ぺい率、容積率60(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

野口和紀氏による調査レポート

不動産鑑定士野口和紀
価格520,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因環八通り沿いの路線商業地域であり、区内の幹線道路沿いでは容積率を活かした収益物件を主体に、有効需要は強く、地価の上昇傾向は持続している。
地域要因の将来予測環八通り沿いの路線商業地域で、近隣地域にはスーパーマーケットや専門店などがあり、商圏は背後の住宅地のほか、環八通りの利用者にも及ぶものと判断される。今後も現状を維持して推移するものと思料される。
市場の特性同一需給圏は、世田谷区内の国道又は都道沿いで容積率が300％程度の路線商業地域。需要者は個人投資家や運用目的の不動産業者に加え、最近では好調の続く不動産市場を反映し、収益物件建築後の転売を事業とする不動産業者なども見受けられる。区内の幹線道路沿いでは売り物件不足が続く一方、収益物件を主体とした有効需要は強く、地価の上昇傾向は持続している。規模は区々となるが、土地の総額で1億∼数億円程度が一般的な取引の価格帯と把握した。
一般的要因当区の人口は漸増傾向で推移しており、区内の不動産に対する需要は堅調である。地価は住宅地・商業地ともに数％程度の上昇傾向を持続している。

井口昭氏による調査レポート

不動産鑑定士井口昭
価格519,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因環八通り沿いの路線商業地域であり土地取引は限定的であるが、投資物件への需要が見られ、地価水準は上昇している。
地域要因の将来予測幹線道路沿いに店舗付マンション、ロードサイドショップ等が建ち並ぶ路線商業地域として、当面現状のまま推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、世田谷区内における幹線道路沿いの路線商業地域を中心として、店舗付マンション、店舗兼事務所等が建ち並ぶ商業地域である。需要者は賃貸物件への個人投資家、不動産会社、事業会社等である。自動車利用客のほか、背後の住宅地の住民等を対象とした商業地域で繁華性は限定的であるが、投資用物件の需要が見られ、地価は上昇傾向にある。価格帯は土地の総額で5，000万円から25，000万円程度まで幅が見られる。
一般的要因建築費の高止まり等、不安材料もあるが、金融緩和の継続、好調な企業業績を背景に投資環境は堅調で、地価は緩やかに上昇している。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6437416
北緯 139度6188169

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

千歳船橋駅(地価相場 548,000円/㎡)祖師ヶ谷大蔵駅(地価相場 795,000円/㎡)経堂駅(地価相場 537,000円/㎡)成城学園前駅(地価相場 320,000円/㎡)宮の坂駅(地価相場 556,500円/㎡)用賀駅(地価相場 605,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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