地域要因

一般住宅、共同住宅、事業所等が混在する地域であり、特段の変動要因はないものの、景気の回復に伴い地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅、共同住宅、事業所等が混在する地域であり、近隣地域の価格に大きな変動をもたらす要因は見受けられず、当分は現状を維持したまま推移するものと思料する。

価格決定の理由

当該地域は区内南部に位置し、一般住宅、共同住宅、事業所等が混在する地域であるが、事業用地としての取引は少なく、自用目的での取引が中心である。賃貸マンション等の収益物件も見受けられるが、市場性を反映した比準価格に比して収益価格の規範性は劣ると思料する。したがって比準価格を標準として、収益価格を信頼性に応じて相応に関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

一般住宅、共同住宅等の混在する地域で、地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート、作業所等の混在地域で、当面は現状を維持しつつ安定的に推移していくものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅、アパート等が混在する二駅利用可能な住宅地域で、現状においては自用目的の取引が中心と考えられ、収益目的の共同住宅等の取引は多くはないが、一部で見受けられる。したがって、本件においては市場の実勢を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、単価と総額との関連にも留意して、代表標準地との検討も行い、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因について特段大きな変動は見られない。

地域要因の将来予測

当面は現状を維持しつつ推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は低層店舗併用住宅が中心であり、自己使用目的の取引が中心となる地域である。主たる需要者は代替競争関係にある他の不動産との比較検討により、取引意思を決定するものと思料されることから、比準価格が主導的役割を果たすものと判断される。よって本件では、比準価格を標準として、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 駅徒歩圏の容積率が大きくマンションを主体とする地域として発展するものと予想される地域である。マンション用地需要は旺盛である。

地域要因の将来予測

一部都市計画道路予定地を含む低層店舗を主体とする地域より、中高層店舗付共同住宅若しくは中高層共同住宅へと建て替えが進んでいる地域で、今後中高層建物を主体とする地域へと変化する地域である。

価格決定の理由

都市計画法上の商業地域で容積率を利用出来る取引事例を荒川区内で広域的に収集し比準価格を求めた。求められた比準価格は市場の取引実態を反映した価格であり規範性のある価格が求められた。賃貸収益より求められる収益価格に基づく取引は少ないことより収益価格は規範性の面でやや劣る。その為、比準価格を中心に収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を行った結果、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

熊野前駅から徒歩5分圏の近隣商業地域で、店舗併用住宅が多く建ち並んでいる。地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

低層の店舗併用住宅が中心に建ち並び、周辺住民の日用品の供給を担う近隣商業地域である。価格形成に大きな影響を与える地域要因の変動は特に見当たらないため、当面は現状維持で推移するものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の商業系地域に所在する取引事例により試算された比準価格は、対象地の市場特性を的確に反映した実証的な価格であり、説得力が高い。また、対象地は近隣商業地域内に所在するため、収益性も売買の際の判断指標となる。収益価格は、対象地の投資採算性・収益性を反映した価格であり考慮すべきであるが、自用目的の取引も多い。よって、本件では、比準価格を中心に収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅前再開発の工事が完了した。急激な地域要因の変化はみられないものの、環境の変化に対する期待感は高まっている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は都道沿いに店舗、中高層マンションが混在する商業地域で用途の多様性を有する。これらの地域の特性及び対象標準地の特性を踏まえ、取引の実勢を反映した比準価格と、賃貸収益等の投資採算性を反映した収益価格を関連付け、更に地域における不動産の取引動向、単価と総額との関連等を総合的に勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

小工場、一般住宅等が混在する既成住宅地域であり、近隣地域及びその周辺地域における地域要因に特段の変動は見られない。

地域要因の将来予測

小工場、一般住宅等が混在する既成住宅地域であり、最寄り駅への接近性が比較的良好であることから、居住用宅地としての需要が旺盛な地域であり、今後は住宅地域としての熟成度が高まるものと予測される。

価格決定の理由

小工場、一般住宅等が混在する既成住宅地域であり、標準地と要因比較可能な多数の信頼性を有する取引事例及び賃貸事例を収集しえた。周辺類似地域等においては、共同住宅等の収益物件も見られるが、画地の細分化による建売住宅も見受けられ、不動産売買市場においては収益性よりも居住の快適性を重視した自己使用目的の取引が大多数である。よって、市場の実勢を的確に反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

常磐線が上野東京ライナーにより品川駅まで延伸した。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は日暮里駅周辺の事例又は隣接区内駅前商業地の事例等から求めたもので、比準価格は変動する地価動向を適切に示している。収益価格は商業地の価格を求めるにあたっては指標となる価格である。対象標準地の地域を考慮して本件では比準価格重視して収益価格を関連づけて、単価と総額との関連にも留意して代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

マンションが増えつつある地域であるが、この1年間では地域要因に特段の変化はなく、価格への影響はみられない。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変化はなく、また予想されないので、おおむね現状のまま推移すると思われる。

価格決定の理由

駅には比較的近いが店舗の賃貸は一般的ではなく、ワンルームからファミリータイプまでの共同住宅の賃貸のほうが多くみられる。賃貸市場としての熟成度は比較的高い。よって取引事例に基づく比準価格と賃貸による収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

三ノ輪駅に近い明治通り沿いの地域で、地域要因に特段の変化は見られない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、幹線道路沿いに中高層マンション、事業所ビル等が混在する地域で、想定される需要者は投資採算性から意思決定を行うマンションデベロッパー等の不動産開発業者が中心である。したがって、投資採算性に着目した開発法による価格を標準に、市場の実態を反映した比準価格を比較考量し、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

都内有数の繊維問屋街で、駅からも近く需要は堅調に推移している。地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

日暮里中央通り沿いの商業地域であり、特段の地域要因の変動は認められないため、当面は現状維持で推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地の属する地域は、店舗事務所ビル等の収益物件のほか、自用の店舗併用住宅等も混在した商業地域であるため、規範性の高い事例を中心に試算され、取引市場における実勢を反映した比準価格に、収益性に着目して求めた収益価格を関連付け、単価と総額との関連に留意し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

利便性良好な混在住宅地域で用途の多様性を有する。地域要因に目立った変動はない。

地域要因の将来予測

住宅、事務所、作業所等が混在する地域であり、当面は現状を維持しつつ推移するものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は容積率400％で住宅のほか、事務所や作業所等も混在するものの、地域内の土地利用は自己使用目的が中心である。また、比準価格は類似性を有する事例を採用し、各事例の規範性を考慮のうえ試算しており信頼性は高い。したがって、本件では比準価格を標準に、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

1階店舗、2階以上が住宅の建物が建ち並ぶ近隣商業地域で、近隣地域及びその周辺地域における地域要因に特段の変動は見られない。

地域要因の将来予測

（平成26年4月1日）都市計画に基づいて地区計画が定められた。現状では地域要因に大きな変動は与えていない。当分の間は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は店舗併用住宅、中高層の店舗兼共同住宅、マンション等が混在する商業地域である。需要者は個人事業者のほか、収益目的の不動産業者等も想定される。取引に当たっては、市場性のほか収益性をも考慮するものと思料する。本件では、市場の実勢を反映している比準価格を重視して収益価格と関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に格別の変動はないが、補助331号線の用地取得の進捗状況や、汐入公園内保育所4月開設の影響等には注意。低金利継続で地価上昇継続。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート、作業所等の混在地域で、当面、現状で推移すると予測する。長期的には用地取得中の補助331号線や汐入公園内保育所開設等変動要因もあり、地価水準は低金利継続下、上昇傾向で推移と予測する。

価格決定の理由

南千住駅は3路線が利用可能、複数商業施設の駅前立地等により、収益目的の不動産取引も存するが、市場での取引の中心は自用目的で、収益性よりも居住の快適性・利便性等が重視され価格形成される地域である。そして、比準価格は多数の成約件数に裏打ちされ顕在化した規範性の高い取引事例により試算され、実証的で信頼性が高い。よって、市場の実態を反映した比準価格を標準とし収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。

地域要因

一般住宅、作業所、共同住宅等が混在する地域であり、特段の変動要因はないものの、景気の回復に伴い地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅、作業所、共同住宅等が混在する地域であり、近隣地域の価格に大きな変動をもたらす要因は見受けられず、当分は現状を維持したまま推移するものと思料する。

価格決定の理由

当該地域は区内北部に位置し、一般住宅、作業所、共同住宅等が混在する地域であるが、事業用地としての取引は少なく、自用目的での取引が中心である。アパート等の収益物件も見受けられるが、居住の快適性を重視した取引が主であり、収益性の観点から取得を検討する需要者は限定的である。したがって比準価格を標準として、収益価格を信頼性に応じて相応に関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

日暮里駅前再開発事業が完了し、地域の繁華性は増した。その後、地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

当面は現状を維持しつつ推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は日暮里駅前の商業地域に位置し、指定容積率との関連から、収益性及び投資採算性に着目しての取引も想定されるが、これら収益性等を考慮したうえで成約に至った実際の取引価格から試算した比準価格は、商業地においても規範性は高く、需要者の行動原理にも合致し、より説得力が高いと判断する。以上より、比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

都電荒川線沿線の住工混在地域だが、日暮里・舎人ライナー開通後は徐々に住宅地域としての純化が進行中。他に地域要因に特段の変動は見られない。

地域要因の将来予測

特に急激な要因の変化はない住工混在地域であるが、徐々に住宅地域として純化していくものと思料する。

価格決定の理由

作業所、戸建住宅、アパート等が混在する地域であるが、類似地域等においては収益性よりも居住の快適性を重視した自己使用目的の取引が多数である。類似物件の取引価格等を重視して価格形成がなされる傾向が強くなってきている。よって、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格をも比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

台東区内の一般住宅地域として熟成しているが、古い住宅敷地が建売住宅等により細分化されるケースも見受けられる。

地域要因の将来予測

現状の通り、低層の一般住宅地域として推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は、低層の小規模一般住宅及び共同住宅が混在する住宅地域である。個人需要者による自用目的での取引のほか、個人富裕層等による収益目的の共同住宅の取引も見受けられることから、鑑定評価額の決定に当たっては、現実の不動産取引市場を反映した実証的な価格である比準価格を重視し、低層共同住宅を想定し収益性を反映した収益価格を参酌のうえ、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。