東京都荒川区町屋７丁目１５３３番３(南千住駅・千住大橋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


359,000円

2017年01月01日に行った東京都荒川区町屋７丁目１５３３番３(東京都荒川区町屋７−９−１３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を359,000円/㎡としました。

東京都荒川区町屋７丁目１５３３番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都荒川区町屋７丁目１５３３番３
住居表示町屋７−９−１３
価格359,000円/㎡
交通施設、距離町屋、1,000m
地積163㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、作業所、共同住宅の混在する住宅地域
前面道路の状況北東6.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

佐藤麗司朗氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤麗司朗
価格360,000円/㎡
個別的要因方位の優位性はあるが、地域内において標準的な画地であり、個別的要因に変動はない。市場競争力は普通であるものと思料する。
地域要因一般住宅、作業所、共同住宅等が混在する地域であり、特段の変動要因はないものの、景気の回復に伴い地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測一般住宅、作業所、共同住宅等が混在する地域であり、近隣地域の価格に大きな変動をもたらす要因は見受けられず、当分は現状を維持したまま推移するものと思料する。
市場の特性同一需給圏は荒川区及び隣接区内の京成本線、地下鉄千代田線沿線の住宅、作業所等が混在する地域であり、需要者は同一需給圏内の居住者、個人事業主等が中心的である。当該地域における新規の取引は建売住宅を主とした住宅用途での取引が中心であり、需給動向は堅調に推移している。土地の場合1平米当たり320，000円∼400，000円程度、新築戸建住宅で総額4，500万円∼5，500万円程度が需要の中心である。
一般的要因区内の人口、世帯数は微増している。景気の回復基調が継続する中で、取引件数はほぼ横ばいながら、取引価格には上昇傾向が認められる。

山下寛樹氏による調査レポート

不動産鑑定士山下寛樹
価格358,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因町屋駅から1kmほどの一般住宅、作業所、アパート等の混在する住宅地域である。地域要因に特別な変動はない。地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測当該地域は、一般住宅、共同住宅、作業所が建ち並ぶ住宅地として熟成しており、特段の価格変動要因も認められないため、当分の間は現状を維持しつつ推移していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、荒川区及び足立区内の東京メトロ千代田線、京成本線、都電荒川線沿線の一般住宅、作業所、共同住宅等の混在する地域である。市場の需給動向は、主たる需要者の中心は一次取得者、地縁的選好性を有する居住者のほか周辺区からの転入も多く需要も堅調であり、また供給も継続的にある。市場での中心となる価格帯（総額）は、新築戸建で4，000万∼5，000万円前後と把握される。
一般的要因区内の人口は微増傾向、生産年齢人口は微減傾向にある。取引件数は微増から横ばい傾向、建築着工戸数は微増傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度73489761352539
北緯 139度79818725585938

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

東京都荒川区西日暮里４丁目１０５７番３４の一部東京都荒川区南千住１丁目１３番１の一部東京都荒川区南千住５丁目１７番１０東京都荒川区南千住５丁目１０３番１東京都荒川区南千住７丁目９６番１東京都荒川区南千住五丁目１７番３東京都荒川区東尾久三丁目２４３５番１外１筆東京都荒川区南千住六丁目２３番３東京都荒川区西尾久７丁目１８２番４東京都荒川区南千住六丁目２３番３東京都足立区千住緑町一丁目２３番１５東京都台東区日本堤２丁目１０９番１７東京都台東区三ノ輪一丁目５６番１外１筆

参考：近隣駅の地価相場

南千住駅(地価相場 418,000円/㎡)千住大橋駅(地価相場 386,000円/㎡)三ノ輪駅(地価相場 361,000円/㎡)荒川二丁目駅(地価相場 406,000円/㎡)牛田駅(地価相場 351,500円/㎡)町屋駅(地価相場 407,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード