東京都荒川区荒川２丁目２１番３５外(荒川二丁目駅・町屋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


406,000円

2017年01月01日に行った東京都荒川区荒川２丁目２１番３５外(東京都荒川区荒川２−２１−２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を406,000円/㎡としました。

東京都荒川区荒川２丁目２１番３５外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都荒川区荒川２丁目２１番３５外
住居表示荒川２−２１−２
価格406,000円/㎡
交通施設、距離町屋、530m
地積102㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況営業所兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小工場、営業所兼住宅、一般住宅が混在する地域
前面道路の状況西8.1m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

神道和弘氏による調査レポート

不動産鑑定士神道和弘
価格406,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因町屋駅から徒歩圏内にある道路幅員の広い混在住宅地域で、地域要因に特段の変化は見られない。
地域要因の将来予測一般住宅の外に作業所等が混在する地域であるが、長期的には住宅用途へと純化が進むものと予測する。
市場の特性同一需給圏は荒川区中央部を中心に、都電荒川線各駅と東京メトロ千代田線「町屋」駅を最寄駅とする駅徒歩圏の混在住宅地域。市場参加者の属性は荒川区居住者が大半を占めるが、同一需給圏外からの転入も見受けられる。町屋駅から徒歩圏内にある住宅地で、供給に比べ需要が多く、需給は堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は土地2，500万円∼3，000万円程度（60㎡程度）、新築戸建3，500万円∼5，000万円程度である。
一般的要因区内の人口・世帯数は微増傾向。不動産の取引件数はほぼ横ばいであるものの、住宅需要は引き続き堅調で取引価格は上昇傾向で推移。

岩本育子氏による調査レポート

不動産鑑定士岩本育子
価格406,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因町屋駅から徒歩圏内の道路幅員の広い用途の多様性に富んだ地域で格別の変動要因はないが、住宅地は敷地の細分化が進んでいて、地価上昇は継続。
地域要因の将来予測小工場、営業所兼住宅、一般住宅等が混在する地域であるが、徐々に住宅用途へと純化が進むものと予測する。地価水準は、異次元緩和下の低金利継続等で、上昇傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、地下鉄千代田線町屋駅及び都電荒川線各駅から徒歩圏内の荒川区中央部の用途の多様性に富んだ混在住宅地域。需要者の中心は区内居住者であるが、交通利便性の高さに魅かれて都内他地域からの転入も見られる。JR線・千代田線・都電・京成線と、徒歩で複数路線が利用可能で、買い物等生活利便性も高く、底堅い需要があり需給は堅調に推移。土地60㎡で2500万∼3000万円、新築戸建3500万∼5000万円が需要の中心価格帯である。
一般的要因区内人口は微増傾向であるが、消費増税の再延期等により、取引件数は概ね横ばいである。相続税対策や資産運用目的等の貸家着工は堅調に推移。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7375131
北緯 139度7818968

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

荒川二丁目駅(地価相場 406,000円/㎡)町屋駅(地価相場 407,000円/㎡)三河島駅(地価相場 407,000円/㎡)新三河島駅(地価相場 407,000円/㎡)三ノ輪駅(地価相場 361,000円/㎡)千住大橋駅(地価相場 386,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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