東京都荒川区南千住１丁目５０番２９外(三ノ輪駅・南千住駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


476,000円

2017年01月01日に行った東京都荒川区南千住１丁目５０番２９外(東京都荒川区南千住１−３１−８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を476,000円/㎡としました。

東京都荒川区南千住１丁目５０番２９外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都荒川区南千住１丁目５０番２９外
住居表示南千住１−３１−８
価格476,000円/㎡
交通施設、距離三ノ輪、330m
地積92㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小売店舗が建ち並ぶアーケード内の商業地域
前面道路の状況南西5.6m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

青山弘平氏による調査レポート

不動産鑑定士青山弘平
価格476,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因について特段大きな変動は見られない。
地域要因の将来予測当面は現状を維持しつつ推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は荒川区及び周辺区を含む商店街、近隣商業地域及び商住混在地域の存する圏域である。主な需要者は同一需給圏内に地縁性を有する個人事業者等が中心となる。近隣地域は荒川区を代表するアーケード型商店街であるが、繁華性が認められる地域は限られており、二極化傾向が認められる。また、同一需給圏内においては、住宅用途へ移行する地域も見られる。市場の中心価格帯は土地のみで2000万円∼4000万円程度である。
一般的要因区内の人口は微増傾向、不動産取引件数はほぼ横ばいで推移しているが、資金調達環境も良好で、取引価格は上昇傾向にある。

齊藤政治氏による調査レポート

不動産鑑定士齊藤政治
価格476,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因小売店舗が建ち並ぶアーケード内の商業地域であり、近隣地域及びその周辺地域における地域要因に特段の変動は見られない。
地域要因の将来予測小売店舗が建ち並ぶアーケード内の商業地域であり、地域要因に特段の変化は認められず、当面は現状の商業地域として推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、荒川区及び周辺区における商業地域であり、特に代替性が高いのは三ノ輪駅を最寄り駅とする商業地域である。需要者の中心は同一需給圏内に地縁を有する個人事業者等が多数を占める。近隣地域は商店街としての繁華性はやや劣るが、最寄り駅への接近性は良好な地域であることから取引市場における需給は比較的安定している。市場での価格帯は、土地のみで3，000万円から4，000万円程度が中心となっている。
一般的要因区内の人口は微増傾向で推移しており、景気の緩やかな回復基調とともに、区内地価水準も全般的に上昇傾向が続いている。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度732839
北緯 139度7918241

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

三ノ輪駅(地価相場 361,000円/㎡)南千住駅(地価相場 418,000円/㎡)荒川二丁目駅(地価相場 406,000円/㎡)千住大橋駅(地価相場 386,000円/㎡)三河島駅(地価相場 407,000円/㎡)町屋駅(地価相場 407,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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