東京都荒川区東日暮里１丁目１番１３(三ノ輪駅・南千住駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


752,000円

2017年01月01日に行った東京都荒川区東日暮里１丁目１番１３(東京都荒川区東日暮里１−３−２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を752,000円/㎡としました。

東京都荒川区東日暮里１丁目１番１３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都荒川区東日暮里１丁目１番１３
住居表示東日暮里１−３−２
価格752,000円/㎡
交通施設、距離三ノ輪、160m
地積486㎡
形状不整形(1.0:6.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)14F
利用現況共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層マンション、事業所ビル等が混在する地域
前面道路の状況北東35.0m都道
その他の接面道路三方路
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),600(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

神道和弘氏による調査レポート

不動産鑑定士神道和弘
価格753,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因三ノ輪駅に近い明治通り沿いの地域で、地域要因に特段の変化は見られない。
市場の特性同一需給圏は荒川区を中心に隣接する台東区、北区の一部を含む幹線道路沿いの中高層マンション地域。容積率の大きい幹線道路沿いに立地し、駅からの接近性も良好なため、主たる需要者は中堅又は大手マンションデベロッパーや賃貸事業を目的とした法人投資家等が中心である。需給動向については、デベロッパー等の土地取得意欲は強いが、供給は少ないため、今後も底堅い需要が見込まれる。市場の中心となる価格帯は土地3億円∼4億円前後と推察される。
一般的要因区内の人口・世帯数は微増傾向。不動産の取引件数はほぼ横ばいであるものの、住宅需要は引き続き堅調で取引価格は上昇傾向で推移。

井上康氏による調査レポート

不動産鑑定士井上康
価格750,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因明治通り沿いで容積率も高く、マンション業者、投資家などの大規模不動産に対する需要は堅調である。
市場の特性同一需給圏は明治通り等幹線道路沿いの地域で、荒川区のほか北区、板橋区、台東区、足立区などで範囲は広い。容積率が高くマンション地域への移行が進んでいる地域である。最寄駅、商業施設への接近性も高く、市場性も高いことから需要者は、マンション業者、投資家などが中心である。中心となる価格帯は土地で3億∼4億千万円程度である。供給が少なく、マンション業者の土地取得意欲は強く、需要は堅調である。
一般的要因区内の人口及び世帯数は微増傾向である。取引件数はほぼ横ばい状態で、地価は上昇傾向にある。賃料はほぼ横ばいである。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7303197
北緯 139度7907215

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

三ノ輪駅(地価相場 361,000円/㎡)南千住駅(地価相場 418,000円/㎡)荒川二丁目駅(地価相場 406,000円/㎡)千住大橋駅(地価相場 386,000円/㎡)三河島駅(地価相場 407,000円/㎡)入谷駅(地価相場 832,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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