東京都荒川区東尾久４丁目２０８６番３(赤土小学校前駅・熊野前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


362,000円

2017年01月01日に行った東京都荒川区東尾久４丁目２０８６番３(東京都荒川区東尾久４−２７−１９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を362,000円/㎡としました。

東京都荒川区東尾久４丁目２０８６番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都荒川区東尾久４丁目２０８６番３
住居表示東尾久４−２７−１９
価格362,000円/㎡
交通施設、距離田端、800m
地積162㎡
形状台形(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)3F
利用現況住宅兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、作業所、アパート等の混在する地域
前面道路の状況北4.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

木下幸生氏による調査レポート

不動産鑑定士木下幸生
価格362,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因一般住宅、共同住宅等の混在する地域で、地域要因の変動はない。
地域要因の将来予測一般住宅、アパート、作業所等の混在地域で、当面は現状を維持しつつ安定的に推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は荒川区内の尾久地区及び隣接する北区の一部（昭和町等）の地域である。需要者は荒川区内の居住者が中心であるが、日暮里・舎人ライナ−の足立区内沿線を中心に周辺区からの転入者も含まれる。需給は比較的安定しているが、総額との関連で敷地を細分化した取引が多くなっている。価格は土地については、㎡あたり360，000∼380，000円／㎡程度、新築住宅で4，000万円∼5，000万円程度が多い。
一般的要因区内の人口、世帯数は微増である。不動産の取引件数はほぼ横這い。取引価格は上昇。賃料はほぼ横這い。地価は上昇傾向。

山下寛樹氏による調査レポート

不動産鑑定士山下寛樹
価格361,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因JR田端駅から徒歩圏内の一般住宅、作業所、アパートの混在する住宅地域である。地域要因に特別な変動はない。地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測当該地域は、田端駅から徒歩圏内の住宅地として熟成しており、特段の価格変動要因も認められないため、当分の間は現状を維持しつつ推移していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、荒川区東部及び北区西部のJR東北本線、JR京浜東北線、京成本線、日暮里・舎人ライナー、都電荒川線沿線各駅から徒歩圏内となる住宅地域である。市場の需給動向は、主たる需要者の中心は一次取得者のほか周辺区からの転入も多く需要も堅調であり、また供給も継続的にある。市場での中心となる価格帯（総額）は、新築戸建で4，000万∼5，000万円前後と把握される。
一般的要因区内の人口は微増傾向、生産年齢人口は微減傾向にある。取引件数は微増から横ばい傾向、建築着工戸数は微増傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7426366
北緯 139度7660952

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

東京都北区志茂２丁目４９番２東京都北区稲付町１丁目２２２番３東京都北区赤羽北１丁目１４７０番２６東京都北区十条仲原１丁目１１番５東京都北区田端新町３丁目７０番３外東京都荒川区東日暮里３丁目２８５９番１５東京都荒川区東尾久４丁目２０８６番地３東京都荒川区東尾久８丁目２７１９番６外東京都荒川区荒川二丁目３５番２東京都荒川区東尾久一丁目５０３番６外１筆東京都荒川区西日暮里六丁目５３番１３外１筆

参考：近隣駅の地価相場

赤土小学校前駅(地価相場 386,500円/㎡)熊野前駅(地価相場 406,000円/㎡)宮ノ前駅(地価相場 364,000円/㎡)田端駅(地価相場 464,500円/㎡)新三河島駅(地価相場 407,000円/㎡)尾久駅(地価相場 425,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード