東京都荒川区町屋４丁目１３５５番２８(町屋駅・熊野前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


332,000円

2017年01月01日に行った東京都荒川区町屋４丁目１３５５番２８(東京都荒川区町屋４−２８−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を332,000円/㎡としました。

東京都荒川区町屋４丁目１３５５番２８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都荒川区町屋４丁目１３５５番２８
住居表示町屋４−２８−５
価格332,000円/㎡
交通施設、距離町屋、900m
地積115㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小工場、一般住宅、共同住宅が混在する地域
前面道路の状況南4.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

木下剛氏による調査レポート

不動産鑑定士木下剛
価格331,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因対象標準地周辺は、住工混在の戸建住宅地域で、需要回復の動きが認められる。
地域要因の将来予測一般住宅等に小工場等が混在する住宅地域であり、今後も小工場等は住宅へと用途の移行が徐々に進むと予測する。
市場の特性同一需給圏は、主として荒川区の住宅地域である。需要者の中心は、荒川区に地縁を有するエンドユーザーであるが、周辺区からの需要者も見られる。需要回復の動きが認められるが、近隣地域は住工混在地域であるので、その程度はやや低い。市場の中心となる価格帯は、土地は70㎡程度で2，500万円∼3，000万円程度、新築の土地建物で4，500万円∼5，500万円程度である。
一般的要因区内の人口は微増、世帯数は微増傾向、土地の取引件数はほぼ横ばい。地価水準は、需要の増加により上昇傾向。

佐藤厳氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤厳
価格333,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因尾久の原公園に近く、住宅、作業所及び小工場等が混在する地域で、作業所等の跡地の住宅化が進み、住宅地域への整備が進みつつある。
地域要因の将来予測一般住宅、小工場、作業所等が混在する地域であるが、今後は小工場や作業所等の住宅化が進み、住宅地域への整備が進むものと予測する。
市場の特性同一需給圏は主として荒川区内の東京メトロ千代田線沿線及び日暮里・舎人ライナー並びに都電等の鉄道各駅から徒歩圏内の住工混在地域である。荒川区内は小工場及び作業所等と住宅が混在する準工業地域が多いが、年々作業所等は減少傾向が続き、跡地の住宅化が進みつつある。主たる需要者は同区内在住者が多く、中心となる価格帯は土地100㎡程度の規模の場合、3千万台半ば程度、新築戸建住宅は、4千万円台∼5千万円台が中心価格帯。
一般的要因荒川区の人口及び世帯数は微増傾向にあり、不動産の取引価格は上昇傾向にある。分譲住宅の着工数も対前年比で大幅増となっている。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7487949
北緯 139度7777354

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

町屋駅(地価相場 407,000円/㎡)熊野前駅(地価相場 406,000円/㎡)足立小台駅(地価相場 364,000円/㎡)赤土小学校前駅(地価相場 386,500円/㎡)荒川二丁目駅(地価相場 406,000円/㎡)宮ノ前駅(地価相場 364,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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