東京都荒川区南千住５丁目１０９番１外(三ノ輪駅・南千住駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


564,000円

2016年01月01日に行った東京都荒川区南千住５丁目１０９番１外(東京都荒川区南千住５−６−１３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を564,000円/㎡としました。

東京都荒川区南千住５丁目１０９番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都荒川区南千住５丁目１０９番１外
住居表示南千住５−６−１３
価格564,000円/㎡
交通施設、距離三ノ輪、350m
地積394㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)13F
利用現況店舗兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層店舗兼マンションが多い商業地域
前面道路の状況北西25.0m国道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),600(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

高橋和隆氏による調査レポート

不動産鑑定士高橋和隆
価格563,000円/㎡
個別的要因 個別的要因に変動はない。
地域要因 駅徒歩圏の容積率が大きくマンションを主体とする地域として発展するものと予想される地域である。マンション用地需要は旺盛である。
地域要因の将来予測一部都市計画道路予定地を含む低層店舗を主体とする地域より、中高層店舗付共同住宅若しくは中高層共同住宅へと建て替えが進んでいる地域で、今後中高層建物を主体とする地域へと変化する地域である。
市場の特性同一需給圏は、北区、荒川区、豊島区、板橋区及び台東区内の駅周辺の容積率の高い商業地域である。主たる需要者は容積率の利用が可能なことよりマンション販売を目的とするマンション販売業者が中心である。平成25年よりの金融緩和による景気回復に伴いマンション用地取得目的の需要が強くなり、地価は上昇してきている。需要の中心価格帯は、土地が1億円∼3億円前後である。
一般的要因 新興国経済の不振もあるが、金融緩和により株価は2万円弱で推移。荒川区の人口は21万人、土地の取引件数は横ばいで地価はやや上昇している。

菱村千枝氏による調査レポート

不動産鑑定士菱村千枝
価格564,000円/㎡
個別的要因個別的要因につき特別の変動は見られない。
地域要因都心への通勤者をエンドユーザーとするマンション建設用地需要は堅調であり、駅近と高い容積率を生かした路線商業地として潜在需要がある。
地域要因の将来予測中高層の店舗兼共同住宅への建替が進行している地域であり、従来の低層店舗から今後も敷地規模に応じて中・高層化が進んでいくものと予測する。都市計画道路の区域を含むが、事業決定の時期は未定。
市場の特性同一需給圏の範囲は、概ね荒川区及び周辺区の幹線道路沿いの地域で、需要者の中心は同一需給圏内に地縁的選好性を有する貸ビル業者及びマンション開発業者等の法人が中心である。都心への通勤利便性と幹線沿いの高容積率を生かした高層化が進み、周辺のマンション用地需要は潜在的に旺盛である。中心的需要は土地で250㎡以上、総額1∼2億円前後、複合不動産で2∼3億円程度である。一定規模を備えた開発用地について需要者間の競争が激しい。
一般的要因個人消費は総じて底堅い動きとなっており、企業収益は改善傾向にある。企業の業況判断が概ね横ばいとなり、地価は緩やかな上昇傾向を示している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7330001
北緯 139度7935518

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

三ノ輪駅(地価相場 361,000円/㎡)南千住駅(地価相場 418,000円/㎡)荒川二丁目駅(地価相場 406,000円/㎡)千住大橋駅(地価相場 386,000円/㎡)三河島駅(地価相場 407,000円/㎡)町屋駅(地価相場 407,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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