東京都荒川区西尾久１丁目１６９０番３(宮ノ前駅・熊野前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


444,000円

2016年01月01日に行った東京都荒川区西尾久１丁目１６９０番３(東京都荒川区西尾久１−１６−７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を444,000円/㎡としました。

東京都荒川区西尾久１丁目１６９０番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都荒川区西尾久１丁目１６９０番３
住居表示西尾久１−１６−７
価格444,000円/㎡
交通施設、距離小台、470m
地積97㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)7F
利用現況店舗兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗併用住宅、マンション等の混在する商業地域
前面道路の状況西15.0m都道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

井上康氏による調査レポート

不動産鑑定士井上康
価格444,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因1階店舗、2階以上が住宅の建物が建ち並ぶ近隣商業地域で、近隣地域及びその周辺地域における地域要因に特段の変動は見られない。
地域要因の将来予測（平成26年4月1日）都市計画に基づいて地区計画が定められた。現状では地域要因に大きな変動は与えていない。当分の間は現状のまま推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は荒川区全域及び北区、足立区、板橋区の一部を含む商業地域。需要者の中心は、同一需給圏内に小規模な土地に店舗を保有する地縁性を持った個人事業者、若しくは、中規模以上の土地に収益目的の賃貸マンション等を保有する法人・不動産業者である。市場の中心価格帯は敷地の規模、形状等により一概に言えないが、土地は4，000万円∼7，000万円、建物付きで7，000万円∼1億5，000万円と幅広い。
一般的要因区内の人口は微増、世帯数は増加傾向である。取引件数は、ほぼ横ばいである。地価はやや上昇傾向にあるが、賃料は横ばいである。

美和子氏による調査レポート

不動産鑑定士美和子
価格444,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中高層の店舗併用住宅やマンションが連担している商業地域で、平成26年4月に地区計画が都市計画決定されたが、現状では特段の変動はない。
地域要因の将来予測地域は下層階が商業利用で、上階は住居利用となっているビルが多くみられ、高層化の程度は比較的進んでいて、当面現状のまま推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は主として、荒川区及び周辺区内の近隣型商業地域及び幹線、準幹線街路沿いの路線型商業地域。需要者の中心は、小売業・飲食業等を経営する地縁的選好性のある事業者や、貸しビル事業者、規模によってはマンション開発業者等。近隣・路線型の商業地域は高容積率からマンション需要に下支えされることが多く需要は底堅い。画地規模等により幅があるが、建物付で総額1億円程度が市場での取引の中心となっている。
一般的要因区内人口は微増傾向で推移しているが、不動産の取引件数は横ばいである。取引価格は上昇しているものの、都心部に比し勢いは感じられない。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7464444
北緯 139度7630869

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

宮ノ前駅(地価相場 364,000円/㎡)熊野前駅(地価相場 406,000円/㎡)赤土小学校前駅(地価相場 386,500円/㎡)尾久駅(地価相場 425,000円/㎡)田端駅(地価相場 464,500円/㎡)荒川車庫前駅(地価相場 419,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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