東京都荒川区西尾久７丁目２４１番７(町屋駅・千住大橋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


408,000円

2017年01月01日に行った東京都荒川区西尾久７丁目２４１番７(東京都荒川区西尾久７−３８−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を408,000円/㎡としました。

東京都荒川区西尾久７丁目２４１番７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都荒川区西尾久７丁目２４１番７
住居表示西尾久７−３８−５
価格408,000円/㎡
交通施設、距離荒川車庫前、270m
地積99㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、共同住宅、工場等が混在する住宅地域
前面道路の状況南6.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

井上康氏による調査レポート

不動産鑑定士井上康
価格408,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因一般住宅、共同住宅、工場等が混在する住宅地域で、近隣地域及びその周辺地域における地域要因に特段の変動は見られない。
地域要因の将来予測住工混在地域から、徐々に住宅系（一般住宅、共同住宅）に移行されると予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、荒川区内全域及び北区東部を含む圏域。需要者は同一需給圏内の地縁性を持つ居住者のほか、圏外からの転入者も見受けられる。周辺地域は区画整理され街区が整然としている反面、中小工場が建ち並ぶ住環境により需要者の選好性が分かれる。市場での中心価格帯は、100㎡程度の土地で3，500万円∼4，500万円程度。新築建売の場合は4，000万円台のものが多い。総額との関連で敷地を細分化した取引が多くなりつつある。
一般的要因区内の人口及び世帯数は微増傾向である。取引件数はほぼ横ばい状態で、地価は上昇傾向にある。賃料はほぼ横ばいである。

青山弘平氏による調査レポート

不動産鑑定士青山弘平
価格407,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特段大きな変動は認められないが、新規の住宅地の供給は敷地の細分化が進んでいる。
地域要因の将来予測現状を維持しつつ、将来的には住宅用途への純化が進んでいくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、荒川区内の混在地域及び住宅地域の存する圏域であり、営業所兼住宅、戸建住宅、中小工場等の用途の多様性が認められる。市場参加者の中心は荒川区内の居住者を中心とするが、居住用不動産については周辺区からの転入も認められる。需要の中心は、新築戸建で3000万円台後半から4500万円程度、土地価格は60㎡程度の土地で1800万円∼2500万円程度であり、需給とも依然、堅調に推移している。
一般的要因区内の人口は微増、世帯数は増加傾向で推移している。取引件数はほぼ横ばいで推移しているが、居住用不動産に対する需要は、依然、堅調である。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度750022888183594
北緯 139度7875518798828

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

町屋駅(地価相場 407,000円/㎡)千住大橋駅(地価相場 386,000円/㎡)荒川二丁目駅(地価相場 406,000円/㎡)北千住駅(地価相場 472,500円/㎡)足立小台駅(地価相場 364,000円/㎡)熊野前駅(地価相場 406,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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