東京都荒川区南千住７丁目９６番１(南千住駅・千住大橋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


361,000円

2017年01月01日に行った東京都荒川区南千住７丁目９６番１(東京都荒川区南千住７−２９−１１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を361,000円/㎡としました。

東京都荒川区南千住７丁目９６番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都荒川区南千住７丁目９６番１
住居表示南千住７−２９−１１
価格361,000円/㎡
交通施設、距離南千住、200m
地積147㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート、作業所等が混在する地域
前面道路の状況北4.5m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

岩本育子氏による調査レポート

不動産鑑定士岩本育子
価格361,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に格別の変動はないが、補助331号線の用地取得の進捗状況や、汐入公園内保育所4月開設の影響等には注意。低金利継続で地価上昇継続。
地域要因の将来予測一般住宅、アパート、作業所等の混在地域で、当面、現状で推移すると予測する。長期的には用地取得中の補助331号線や汐入公園内保育所開設等変動要因もあり、地価水準は低金利継続下、上昇傾向で推移と予測する。
市場の特性同一需給圏は、南千住駅等を最寄駅とする混在住宅地域。需要者の中心は区内在住者であるが、南千住駅はJR常磐線・東京メトロ日比谷線・つくばエクスプレスと複数路線が利用可能で、区外からの転入者も増加傾向にある。ここ4年ほどは、需要が供給を上回り、地価は上昇傾向にある。国家戦略特区事業である汐入公園内保育所が4月開園予定で、今後も底堅い需要が見込まれる。需要の中心価格帯は、新築戸建住宅で3500万∼5000万円程度と把握される。
一般的要因区内人口は微増傾向であるが、消費増税の再延期等により、取引件数は概ね横ばいである。相続税対策や資産運用目的等の貸家着工は堅調に推移。

高橋宣之氏による調査レポート

不動産鑑定士高橋宣之
価格360,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因 南千住駅に近く利便性の良好な地域で、特に地域要因を変化させる要因は見られないが、マンション需要の回復による地価の上昇基調にある。
地域要因の将来予測一般住宅、共同住宅、作業所が混在する地域で、特に地域要因を変化させる要因も見当たらず、今後とも同様に推移すると予測する。
市場の特性 同一需給圏は、荒川区内のJR京浜東北線・常磐線・東京メトロ千代田線・日比谷線沿線等の住工混在地域で、需要層は荒川区に地縁性を持つ中間所得者層及び買換え層が主流で、同一需給圏外からの需要は少ない。当該地域は最寄駅への接近性は優れるが幅員の狭い道路が多く、又小規模工場等が混在する地域である。新築供給の土地規模は対象標準地より小規模で総額3，300万円前後、新築戸建住宅は4，400万円∼5，400万円前後と把握される。
一般的要因 各種経済政策により景気は相対的に回復基調がみられ、不動産市況も住宅・投資用不動産に対する需要は旺盛で地価は上昇基調に推移している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生人工地植生,宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7345502
北緯 139度7994708

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

南千住駅(地価相場 418,000円/㎡)千住大橋駅(地価相場 386,000円/㎡)三ノ輪駅(地価相場 361,000円/㎡)荒川二丁目駅(地価相場 406,000円/㎡)牛田駅(地価相場 351,500円/㎡)町屋駅(地価相場 407,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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