東京都荒川区西尾久２丁目１４７７番３(宮ノ前駅・熊野前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
334,000円
2017年01月01日に行った東京都荒川区西尾久２丁目１４７７番３(東京都荒川区西尾久２−２５−８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を334,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都荒川区西尾久２丁目１４７７番３ |
| 住居表示 | 西尾久２−２５−８ |
| 価格 | 334,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 小台、160m |
| 地積 | 229㎡ |
| 形状 | (1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 作業所兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅、作業所兼住宅等が混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 西4.0m区道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 準工業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),300(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
須藤雅章氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 須藤雅章 |
|---|---|
| 価格 | 333,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因には特段の変動はない。 |
| 地域要因 | 都電荒川線沿線の住工混在地域だが、日暮里・舎人ライナー開通後は徐々に住宅地域としての純化が進行中。他に地域要因に特段の変動は見られない。 |
| 地域要因の将来予測 | 特に急激な要因の変化はない住工混在地域であるが、徐々に住宅地域として純化していくものと思料する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、都電荒川線沿線及びJR尾久駅の徒歩圏内を主として、荒川区及び北区の一部を含む圏域。需要者の中心は、主として同一需給圏内の居住者であるが、同一需給圏外からの転入も見られる。作業所併用住宅や不動産業者による分譲が多いが画地の細分化が進んでおり、引き続き堅調な不動産市況を反映して需給は概ね安定的な推移を見せている。需要の中心は、やや小規模な新築戸建住宅で4，000万円前後である。 |
| 一般的要因 | 区内の人口は再開発地区での増加が続き全体として微増。取引件数は前年比横ばいで賃料も横ばいであるが、住宅需要堅調で地価はやや上昇。 |
菱村千枝氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 菱村千枝 |
|---|---|
| 価格 | 335,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因につき特別の変動は見られない。 |
| 地域要因 | 特段の地域要因の変動はないものの、住工混在地域から徐々に住宅地域へと用途が純化しつつある。 |
| 地域要因の将来予測 | 中小工場、作業所、住宅が混在する地域であり、当面の間概ね現状を維持するものと思われる。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏の範囲は、荒川区北西部の都電荒川線沿線とJR尾久駅を最寄駅とする、荒川線駅徒歩圏内の住工混在地域及び住宅地域である。需要者は中所得層の一時取得者または買替希望者等で、従来荒川区に地縁的選好性を有する者が中心であったが、最近では区外からの転入者による需要も増加している。新規の供給は中小規模の分譲戸建住宅が中心で、総額4000万円台前後が中心的な需要価格帯である。 |
| 一般的要因 | 区内の人口・世帯数は微増で推移し、不動産取引件数はほぼ横ばいの傾向にある。賃料は横ばい傾向であるが取引価格は上昇傾向を示している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度7499774 北緯 139度76322 |
参考：該当物件周辺マップ
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東京都北区志茂２丁目４９番２東京都荒川区西尾久４丁目１０５１番３及び１０５１番４東京都荒川区荒川３丁目７番２及び７番３東京都荒川区東日暮里３丁目２８５９番１５東京都荒川区西尾久６丁目３１６番６東京都荒川区西尾久５丁目１０５７番１２東京都荒川区東尾久４丁目２０８６番地３東京都荒川区東尾久８丁目２７１９番６外東京都荒川区荒川二丁目３５番２東京都荒川区東尾久一丁目５０３番６外１筆東京都荒川区東尾久二丁目２０番５の一部東京都荒川区西日暮里六丁目５３番１３外１筆東京都荒川区東尾久４丁目２０８６番３
参考：近隣駅の地価相場
宮ノ前駅(地価相場 364,000円/㎡)熊野前駅(地価相場 406,000円/㎡)尾久駅(地価相場 425,000円/㎡)赤土小学校前駅(地価相場 386,500円/㎡)足立小台駅(地価相場 364,000円/㎡)荒川車庫前駅(地価相場 419,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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