東京都荒川区東尾久５丁目２４００番１０６(三ノ輪駅・南千住駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
433,000円
2016年01月01日に行った東京都荒川区東尾久５丁目２４００番１０６(東京都荒川区東尾久５−１９−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を433,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都荒川区東尾久５丁目２４００番１０６ |
| 住居表示 | 東尾久５−１９−５ |
| 価格 | 433,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 熊野前、400m |
| 地積 | 74㎡ |
| 形状 | (1.0:3.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)3F |
| 利用現況 | 店舗兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中小規模の店舗併用住宅が建ち並ぶ近隣商業地域 |
| 前面道路の状況 | 西8.2m区道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 近隣商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),300(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
徳元康浩氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 徳元康浩 |
|---|---|
| 価格 | 434,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に特段の変動はない。 |
| 地域要因 | 熊野前駅から徒歩5分圏の近隣商業地域で、店舗併用住宅が多く建ち並んでいる。地域要因に特段の変動はない。 |
| 地域要因の将来予測 | 低層の店舗併用住宅が中心に建ち並び、周辺住民の日用品の供給を担う近隣商業地域である。価格形成に大きな影響を与える地域要因の変動は特に見当たらないため、当面は現状維持で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、荒川区及び北区南東部の日暮里・舎人ライナー、都電荒川線を中心とする駅周辺の近隣商業地域である。需要者の中心は、事業用地として地域的選好性を有する個人事業者のほか、法人等も含まれる。当該地域は、周辺大型店舗との競合により、繁華性は保っているものの商況は弱含みで大きな変化はない。土地需要の中心となる価格帯は、立地、規模、公法上の規制等により異なるが、総額としては3∼5千万円前後が目安となる。 |
| 一般的要因 | 荒川区内の人口は微増、世帯数は増加傾向である。不動産の取引件数はほぼ横ばい、取引価格と地価はやや上昇、賃料はほぼ横ばい傾向にある。 |
神道和弘氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 神道和弘 |
|---|---|
| 価格 | 432,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 小規模の小売店舗が建ち並ぶ近隣商業地域で、人通り、繁華性等に大きな変化はなく、地域要因に特段の変化は見られない。 |
| 地域要因の将来予測 | 低層の店舗併用住宅が多く建ち並ぶ既存の近隣商業地域であり、地域要因に特段の変化はなく、当面は現状のまま推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は荒川区及び隣接区の近隣商業地域又は商住混在地域。需要者の中心は同一需給圏内に地縁性を有する個人・法人事業者を中心に不動産業者等もみられる。近隣地域は小売店舗、店舗併用住宅、店舗付共同住宅が混在する地域で、商況に大きな変化はなく、需給は概ね安定的に推移している。需要の中心となる価格帯には幅があるが、土地3000万円∼5000万円前後と推察される。 |
| 一般的要因 | 区内の人口は微増、世帯数は増加。不動産の取引件数はほぼ横ばいであるものの、商業地の投資需要は引き続き堅調で取引価格はやや上昇傾向で推移。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度732723236083984 北緯 139度79132080078125 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
三ノ輪駅(地価相場 361,000円/㎡)南千住駅(地価相場 418,000円/㎡)荒川二丁目駅(地価相場 406,000円/㎡)千住大橋駅(地価相場 386,000円/㎡)三河島駅(地価相場 407,000円/㎡)町屋駅(地価相場 407,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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