東京都荒川区荒川６丁目５６番５(新三河島駅・町屋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


366,000円

2017年01月01日に行った東京都荒川区荒川６丁目５６番５(東京都荒川区荒川６−５６−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を366,000円/㎡としました。

東京都荒川区荒川６丁目５６番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都荒川区荒川６丁目５６番５
住居表示荒川６−５６−５
価格366,000円/㎡
交通施設、距離町屋、680m
地積101㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況事務所兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート、作業所等が混在する地域
前面道路の状況西4.6m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

置鮎謙治氏による調査レポート

不動産鑑定士置鮎謙治
価格367,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因作業所、一般住宅等が混在する地域であるが、需要に大きな変化はみられない。
地域要因の将来予測将来においても、事務所付、あるいは作業所付を含む戸建住宅、共同住宅を中心とした地域として推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏の範囲は、東京メトロ千代田線町屋駅を中心に、荒川区内全域の住宅地域である。荒川区に居住するなど地縁的選好性を有する者が需要者の多くを占めると考えられ、同一需給圏外からの転入は少ないとみられる。土地柄から作業所、事務所を営む者が作業所付住宅、事務所付住宅として取引するケースが多いが、需要は減退している。取引される不動産の中心価格帯は土地が3，000万円∼4，000万円程度、建売住宅で5，000万円前後である。
一般的要因区内の人口は微増、世帯数も微増傾向で推移している。不動産の取引価格は上昇しているが、取引件数はほぼ横ばい、賃料もほぼ横ばいである。

高橋宣之氏による調査レポート

不動産鑑定士高橋宣之
価格365,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因 町屋駅を利用できる住・工混在地域で、特に地域要因を変化させる要因は見られないが、マンション需要の回復による地価の上昇基調にある。
地域要因の将来予測対象地周辺は一般住宅、共同住宅が建つ中に事務所等が見られる地域で、今後とも同様の推移が続くと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、荒川区内のJR京浜東北線・常磐線・東京メトロ千代田線・日比谷線沿線等の住工混在地域で、需要層は荒川区に地縁性を持つ中間所得者層及び買換え層が主流で、同一需給圏外からの需要は少ない。当該地域は敷地を細分化した取引も多く見られ、需要は旺盛である。新築供給の土地規模は対象標準地より小規模な80㎡程度の画地で総額3，400万円前後、新築戸建住宅は4，500万円∼5，500万円程度と把握される。
一般的要因 各種経済政策により景気は相対的に回復基調がみられ、不動産市況も住宅・投資用不動産に対する需要は旺盛で地価は上昇基調に推移している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7414761
北緯 139度7754583

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

新三河島駅(地価相場 407,000円/㎡)町屋駅(地価相場 407,000円/㎡)赤土小学校前駅(地価相場 386,500円/㎡)三河島駅(地価相場 407,000円/㎡)荒川二丁目駅(地価相場 406,000円/㎡)熊野前駅(地価相場 406,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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