地域要因

最寄駅より徒歩圏域に存しており、住環境も整っている。。近隣地域内に目立った変化は認められない。地価は上昇傾向が続いていると把握される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

世帯で居住する目的で戸建住宅を購入することが多い地域である。その為、周辺土地の実際の取引価格を判断材料として価格が決定される傾向が強い。周辺には低層共同住宅も見られるが、地主が節税目的等で遊休土地を有効活用する為に建築している場合が多く、投資家等が新規に土地を取得して収益物件を建てるケースは少ないと言える。従って、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、前年公示価格等からの検討を踏まえて、鑑定評価額を決定した。

地域要因

府中駅から徒歩圏内の区画が整った住宅地域である。近隣地域に目立った変化は認められない。地価は僅かながら上昇傾向が続いていると把握される。

地域要因の将来予測

区画整理済の落ち着いた環境の低層住宅地域であり、当面は目立った変化はなく推移して行くと予測される。地価は強含み傾向が継続している。

価格決定の理由

周辺には賃貸マンションやアパート等も見受けられるが、従来から土地を所有し有効活用を行う地主経営のものが多い。収益物件を建築する目的で新規に土地を購入するケースは稀である。その為、収益性が地価を形成している度合いは少なく、主に周辺類似地の取引価格により相場が形成されていると判断される。以上より、比準価格を採用し、収益価格を参考に止めて、前年公示価格等からの検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特に変化は見られない。地域内の地価水準は、若干の振れがあるが緩やかな上昇傾向を示している。

地域要因の将来予測

中高層ビル、小売店舗等が建ち並ぶ駅に近い商業地域である。地域要因に特に変動はなく、今後も現状を維持するものと思われる。

価格決定の理由

最寄駅に近い商店街の取引など、相対的に規範性の高い事例に基づき比準価格を決定した。東府中駅は然程高い繁華性は示していないが、地域内には店舗付事務所ビル等も見られる。事業者向けの賃貸市場の成熟性は総じて低く、収益価格よりは市場の取引価格が意思決定の基準となる傾向が強い。よって市場実態を反映した比準価格を中心に、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化はない。

地域要因の将来予測

地域要因に格別の変動要因はなく、概ね現状を維持して推移するものと思われる。

価格決定の理由

周辺にはアパート等も見られるものの、自己使用目的での戸建住宅及び戸建住宅用地の取引が主であり、需要者は収益性よりも市場での取引価格の動向に留意して行動するものと思料される。よって取引価格の動向を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特に変化は見られない。地域内の地価水準は、若干の振れがあるが緩やかな上昇傾向を示している。

地域要因の将来予測

当該地域は、低層住宅を中心に周辺にはマンション等も見られる駅に近い住宅地域である。地域要因に特に変動はなく、今後も現状を維持して推移していくものと思われる。

価格決定の理由

居住目的の取引が主で、類似地域の中から多数の信頼性のある取引を収集し得た。周辺には共同住宅等も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められた。快適性を重視する住宅地では、収益性を志向した売買よりも自己使用目的での取引が支配的であるため、比準価格を標準とし収益価格を関連づけて、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特に変化は見られない。地域内の地価水準は、若干の振れがあるが緩やかな上昇傾向を示している。

地域要因の将来予測

当該地域は、一般住宅を中心に共同住宅等も見られる住宅地域で、地域要因に大きな変動はなく、今後も現状の住宅地域として推移していくものと思われる。

価格決定の理由

居住目的の取引が主で、近隣地域周辺及び類似地域の中から多数の信頼性のある取引を収集し得た。周辺には共同住宅等も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められた。なかには収益を志向した売買も見られるが、基本的には居住を目的とした自用地としての取引が中心であるので、比準価格を標準として収益価格は参考に、代表標準地地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

価格形成要因に特段の変化は見られないが、最寄駅へは徒歩圏で交通利便性のやや良好な地域であり、実需が見込まれ地価は上昇基調である。

地域要因の将来予測

交通利便性が比較的良好で周辺に農地もある住宅地域で、地域要因に特段の変化は見られず現況のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

賃貸アパート・マンション等の収益物件も散見されるが、最寄駅から徒歩圏の熟成した住宅地域として自己使用目的の住宅取引が中心で、土地価格と賃料水準が乖離しているため収益価格がやや低位に試算された。収益性よりも快適性を重視する住宅地域であることから、比準価格を標準とし収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討に踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

空地もみられミニ開発が漸次進行しているが、大規模開発計画など地域要因の変動要素は認められない。

地域要因の将来予測

南多摩駅徒歩圏内の既成住宅地域で、今後は次第に周辺未利用地の宅地化が進むものと予測される。

価格決定の理由

自己居住目的の取引が主で、周辺の類似地域から同種の信頼性のある取引事例が得られたため比準価格の説得力は高い。一方、第三者に対する賃貸目的の取引は少数で、周辺に存するアパート等の賃貸住宅は既存地主による遊休地の有効活用が多く、賃料水準は土地価格に見合う水準に達していないため収益価格は低位に試算されたものと判断する。以上より比準価格を採用し、収益価格を参考に止め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

低層住宅地域として標準的な環境を維持している。地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺にはアパートも見られるが、標準地は居住の快適性等を重視する低層住宅地域に存する。取引は自己使用目的が主であり、収益価格と地価との関連性は低い。よって比準価格を採用し収益価格は参考に止め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既に成熟した低層住宅地域であり、特に変動する要因も見当たらないので、現状維持で推移するものと予測される。

地域要因の将来予測

既に熟成した住宅地であり、今後もほぼ現状にて推移していくものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地は戸建住宅のほか、アパートも見られる住宅地域に存する。自己使用の取引が大部分であって、近隣地域又は同一需給圏内類似地域において多数の信頼性のある取引事例が収集しえた。又、収益性より快適性を重視する住宅地域であるので、収益価格は参考に留める。よって、比準価格を中心に代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

幹線道路沿いに位置する商住混在の路線地域であり、需要はマンション用地を中心に堅調であり、地価はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

旧甲州街道沿いの路線商業地域であり特段の地域の変動要因は認められないが、今後は徐々にマンションの建築が増えるものと予想される。

価格決定の理由

近隣地域は旧甲州街道沿いに位置する地域し、店舗、マンション等が見られるものの、賃貸収益に基づく収益性が価格形成の主要因とはなっておらず、主に自己使用を前提とする取引価格により価格が形成されている。従って本評価においては比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、更に前年公示価格、代表標準地との秤量的検討を行い、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅からの接近性に比較的優れた地域であり、需要は底堅く、地価は緩やかではあるが、引き続き上昇傾向で安定的に推移している。

地域要因の将来予測

既成の住宅地域であり、今後もほぼ現状のまま推移していくものと判断される。

価格決定の理由

近隣地域は、中小規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、自己使用目的による需要が大部分である。市内でも、利便性、快適性において比較的優位な立地にあるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は比準価格に対して低位に算定された。このため、本件では、実証的な比準価格により信頼を置いてこれを標準とし、収益価格を参考とするに留めて、代表標準地価格との比較検討、前年公示価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄駅からの接近性に比較的優れた地域であり、需要は底堅い。全般的に上昇傾向にある市況の影響を受けて、地価は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

最寄駅との接近性に優れる一般住宅を中心とする住宅地域であり、今後は地主所有の大規模画地の細分化は進むものの、概ね現状にて推移していくものと判断される。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅を中心とする住宅地域であり、自己使用の取引が大部分である。主に利便性、快適性を重視する地域であるため、収益価格より比準価格の信頼性が高い。従って本評価においては比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、更に前年公示価格、代表標準地との秤量的検討を行い、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

環境良好な分譲住宅地域であって地域要因に変化はない。

地域要因の将来予測

大規模開発された区画整然とした環境良好な住宅地域であり、今後も現状どおり推移してゆくものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は、大規模開発された分譲戸建住宅団地内にあって、賃貸用のアパート等を想定することは不適なため収益価格は求めなかった。本件で求められた比準価格は、多摩ニュータウン内の分譲住宅地域内の取引事例を中心に求めた価格であって、その信頼性は高い。そこで比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

街路条件、環境条件の大きな変化はなく、今後も現状で推移するものと予測される。

地域要因の将来予測

今後も現状のまま大きな変化はなく推移していくものと予測する。

価格決定の理由

若干、アパート等の収益物件も混在するが、その他の収益物件としては戸建住宅が転勤等の事情により定期借家で賃貸されるケースが散見される程度である。自己使用の取引が大部分であって、近隣地域又は同一需給圏内類似地域において多数の信頼性のある取引事例が収集しえた。本件については比準価格を重視し、収益価格を斟酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏で住環境も比較的良好で需給は根強いものがある。北側に小学校があるが、地域要因に影響はない。

地域要因の将来予測

一般住宅及びアパート等が混在する住宅地域であり、今後とも同様の住宅地域として推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域にはアパート等の収益物件も混在しているが、土地所有者が自ら有効利用のために建築したものであり、売買は想定していない。よって、基本的には戸建住宅地域のため、収益を期待した取引は少なく収益価格は低位と算定される。比準価格は府中市内の類似地域においても多数の信頼できる取引事例により求めることができた。よって、比準価格を重視し、収益価格とを斟酌し、代表標準地との均衡も考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。