東京都稲城市大字東長沼字七号２１３２番２(稲城長沼駅・競艇場前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


242,000円

2017年01月01日に行った東京都稲城市大字東長沼字七号２１３２番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を242,000円/㎡としました。

東京都稲城市大字東長沼字七号２１３２番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都稲城市大字東長沼字七号２１３２番２
住居表示 
価格242,000円/㎡
交通施設、距離稲城、560m
地積108㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパートのほかに農地も残る住宅地域
前面道路の状況北東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

箕輪勝弘氏による調査レポート

不動産鑑定士箕輪勝弘
価格242,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変化はない。
地域要因周辺の宅地化が進んでいるほか、稲城市全体なインフラ整備の進展と生活の利便性の向上により、稲城市の住宅地の地価は上昇している。
地域要因の将来予測周辺の農地等の宅地化が進み戸建住宅等がさらに増えてゆくことが予測される。
市場の特性同一需給圏は稲城市中央部の低層住宅地域であり、主たる土地需要者は稲城市内及び周辺市に居住のサラリーマン世帯層であり、若年世帯の需要が多い。土地120㎡、建物100㎡程度の新築戸建住宅の需要が多く、総額4000万円程度が売れ筋である。稲城市内ではインフラ整備の進展と共に住宅需要が増加しており住宅価格は上昇が続いている。
一般的要因景気回復等の影響により都内の地価は全般的に上昇が続いている。

佐藤孝二氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤孝二
価格242,000円/㎡
個別的要因北東道路で日照にはやや劣るが、規模は標準であり、競争力は標準的である。
地域要因最寄駅からの接近性から比較的優れた地域であり、近隣の土地区画整理事業も進展し、割安感もあるので、地価はやや上昇傾向にある。
地域要因の将来予測今後、駐車場、農地等の宅地化が進むことが見込まれるものの、概ね現状にて推移していくものと推移される。
市場の特性同一需給圏の範囲は京王相模原線沿線の稲城駅に接近性を有する住宅地域である。需要者の属性は、主に戸建住宅を購入する新宿副都心等に通勤するエンドユーザーである。近年、梨畑等の面大地に分譲マンション等の販売も見られる。当地域は、最寄駅から徒歩圏にあり接近性に優れ、土地区画整理事業等が進展しているため、割安感から需要は上向きである。土地のみで2800万円∼3200万円程度、新築戸建住宅は、3800万円から4500万円程度である。
一般的要因アベノミクス効果によるマイナス金利政策にも陰りが出て、好調であった新築住宅及びマンション販売は増税や建築費の高騰等のため鈍化してきた。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6467778
北緯 139度5022109

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

稲城長沼駅(地価相場 230,000円/㎡)競艇場前駅(地価相場 242,000円/㎡)南多摩駅(地価相場 231,000円/㎡)稲城駅(地価相場 218,500円/㎡)是政駅(地価相場 240,000円/㎡)矢野口駅(地価相場 212,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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