地域要因

地域要因に変動はなく、需要の中心は新規の分譲住宅地で、既成住宅地域内は、需給ともに弱い状況が続いている。

地域要因の将来予測

高松市西部郊外の区画整然とした住宅地域として成熟しており、今後も現在と同様の住環境を維持するものと予測。周辺の旧調整区域内での宅地供給の影響等を受け、地価水準はやや下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比較的経年の進んだ既存アパートが中心であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。一方比準価格は、区画整理地区内の事例を含めて採用し、居住の快適性、利便性等を考慮した上で、市場の特性も反映し、適切な価格を試算できた。したがって本件では、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

路線商業地域として成熟しており、需給に影響を与える要因に大きな変動は認められない。大型商業施設との競合関係等から地位の低下が続いている。

地域要因の将来予測

地域要因に大きな変動は見られず、商業地域として成熟した状況が維持されるものと予測する。より競争力のある大規模駐車場を確保できる地域との競合から、価格はやや下落基調で推移するものと予測。

価格決定の理由

商業地域であるが、自己利用目的の取引が多く、賃貸物件についても契約が長期にわたって賃料が低廉であるため、収益価格はやや低位に試算された。比準価格は、やや広域的に事例を採用したが、試算価格を求める際の各補修正は適切に実施でき、需要者の行動を反映した説得力のある価格を試算した。したがって本件では、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

代替競争の関係にある他の地域の充実により、当該地域の相対的地位は低下傾向にあり、土地需要及び地価水準は軟調に推移している。

地域要因の将来予測

成熟から衰退傾向にある在来よりの路線商業地域であり、相対的陳腐化に伴い不動産需要は低調な状態が継続しており、今後も地価は軟調傾向を基調として推移するものと予測される。

価格決定の理由

収益価格については、地域の賃貸市場の現状や将来予測（今後は生活関連幹線道路にその基本的性格を変える可能性がある）に鑑み、その試算精度に係る相対的信頼性は劣るものと判定される。他方で比準価格は属する地域の不動産市場の実態を反映した客観的規範性を高いレベルで具備するものと判定される。従って本件では比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

高松市西部郊外の臨海工業地域として成熟しており、大きな変動はない。一部で、取引が見受けられるようになってきている。

地域要因の将来予測

工場、倉庫、事務所等が混在する臨海工業地域として成熟しており、今後も現状を維持するものと予測。工業地需要は低調だが、高松市内の価格の下落幅が縮小傾向にあり、下落幅は縮小していくものと予測する。

価格決定の理由

賃貸を前提とした取引が行われる地域ではなく、自社利用を前提とした工業地域内に存しており、賃貸市場は未成熟であるため、収益価格は試算し得なかった。取引事例比較法は、臨海工業地域内の事例を採用しており、近隣地域内の事例も含まれている。試算値を求める際の補修正も、工業地域の特性を踏まえて実施しており、規範性の高い比準価格を試算した。以上より、代表標準地との検討を踏まえた上で、比準価格をもって上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はない。周辺の旧調整区域等を中心とした宅地供給もほぼ落ち着き、値頃感等もあり、需要は回復傾向、地価下落も縮小傾向。

地域要因の将来予測

郊外の住宅地域として今後も同様の住環境を維持すると予測する。位置関係等がやや劣るため地価水準は弱含みだが、周辺での宅地供給等も落ち着きを見せ、値頃感等も相俟って、下落率は縮小傾向と予測する。

価格決定の理由

自己使用目的での取引が主な中、同一町内の事例を含む近時の需給動向を反映した信頼性の高い取引事例を、多数収集し得た。一方、標準地は戸建住宅地域内に存し、賃貸市場がやや未成熟かつ事業収支等の観点から共同住宅を想定することが馴染まないと判断されるため、収益還元法は適用しなかった。よって、市場の需給動向を考慮し、他の標準地の価格動向も留意の上、主たる需要者の観点に立ち規範性の高い比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

相対的には衰退傾向にある当該地域の状況を反映して、土地需要、地価水準共に軟調を基調として推移している。

地域要因の将来予測

住宅地域としての地域要因が併存する旧来よりの工業地域（内陸節水低騒音型の組立工場が標準的）である。特別な社会資本整備計画等も存在しない点等より、今後も現在と同様なあり方で推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格につき上記を得た。当該試算価格は事例選択の4要件を満足する取引事例より比準した結果で、市場の実態を反映した実証的性格を持つものであり、鑑定評価額の決定に際して、十分に価格指標たる信頼性を具備するものである。よって本件では当該比準価格の試算精度を信頼することとし、本件対象地と代替競争の関係に立つ代表標準地からの検討を踏まえ、更には地域における不動産市場動向等に留意の上、本件鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

開発の余地が少なく供給は限定的で、需要も弱い。しかし、周辺では地価が上昇している地域もあり、その影響の程度には注視を要する。

地域要因の将来予測

旧来からの住宅が密集した地域として成熟しており、現在の住環境を維持するものと予測。周辺地域では地価に下げ止まりの動きが見られ、将来的には当該地域へ波及し、地価の下落傾向に歯止めがかかる可能性もある。

価格決定の理由

新築アパートは殆ど見受けられず、経年の進んだ物件が中心であるため賃料水準が低廉であり、元本と果実の相関関係が希薄であるため収益価格は低位に試算された。一方比準価格は、自己利用物件の購入が圧倒的に多い地域であるため、居住の利便性や快適性をより反映した規範性の高い価格である。したがって本件では収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討も踏まえた上で、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

競合関係にある旧調整区域での低価地供給、人口減少等の影響を受け、地価は弱含みで推移してきたが、値頃感等から下落幅は縮小している。

地域要因の将来予測

郊外住宅地域として熟成した地域であり、今後もほぼ現況と同様のあり方で推移するものと予測する。人口減少等の影響を受け、地価は弱含みで推移しているが、値頃感等から、下落率は縮小傾向にある。

価格決定の理由

収益価格は土地価格に見合う賃料水準が形成されていない当該地域の特性を反映して低位に試算された。一方比準価格は実際の市場取引に基づいて試算された価格であり、現実の市場動向、市場の特性、需要者の選好性を反映した規範性の高い価格を求めることができた。従って比準価格を重視し、収益価格を比較考量した上で、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

道路条件の整然とした閑静な住宅地であり、地域要因に大きな変動はない。立地条件等からくる一定の希少価値を保持している。

地域要因の将来予測

中心部近くの利便性高い住宅地域として、住環境は今後もほぼ現状維持で推移するものと予測する。需要は底堅いものがあることから、地価水準も堅調に推移していくものと予測する。

価格決定の理由

良好な交通接近条件のみならず居住環境も重視される住宅地域であることより、自己使用目的での取引が多数派である。一方、土地価格に見合うだけの賃料水準が得られていないのが現状であり、収益価格は相対的に低位に試算された。したがって、比準価格を重視し収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

高松市は老朽化が進む中央卸売市場の再整備を計画しており、青果部の移転・水産物棟の新設を予定している。

地域要因の将来予測

中央卸売市場を核として水産関連等の事業所等が多く立地しており、今後も同様に推移するものと予測される。景気動向に左右されるが、臨海部の需要はやや弱い。なお、高松市は中央卸売市場の再整備を計画している。

価格決定の理由

後述の理由により、本件では比準価格のみの試算となった。比準価格は、取引件数が少ない中、広域的な圏域から対象標準地と代替競争関係にある事例を収集して試算されており、その価格は市場の実態を反映した客観的な価格と判断される。当該地域における需要者は、現実の不動産市場で取引される価格水準を参考に取引価格を決定するものと思料されるため、市場性を反映した比準価格の精度を妥当と判断し、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

格別の変動はないが、数少ない優良物件に対する需要は堅調で、地価は底値を確認している。

地域要因の将来予測

中心市街地に近い住宅地としてほぼ熟成しており今後も現状を維持し推移するものと予測する。近接の高松市民病院移転後の跡地利用に伴う環境変化に注視する必要あり。

価格決定の理由

比準価格は現実に発生した取引の経済事象を価格判定の基礎とした価格であり信頼性は高い。収益価格は近隣地域が居住環境を重視し自用目的の取引を中心とする住宅地域であること等から、経済価値に即応した賃料が収受され難いため低位に求められた。従って、市場性を反映した価格としてより説得力の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

道路条件の整然とした閑静な住宅地であり、地域要因に大きな変動はない。立地条件等からくる一定の希少価値を保持している。

地域要因の将来予測

中心部近くの利便性高い住宅地域として、住環境は今後もほぼ現状維持で推移するものと予測する。比較的堅調な需要があることから、地価水準はほぼ底値圏に達しているものと予測する。

価格決定の理由

規模の大きな画地を中心に周辺では共同住宅も散見されるが、従来からの土地所有者の共同住宅経営も多く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を重視し収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特別な変動要因はないが、当該地区及び周辺地区の需要は増大しており、地価は横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

地域要因に特別な変動要因はなく、当分の間は現状を維持するものと予測する。地価は値頃感が強くなっており、横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は、中心部の住宅地域であり、周辺には共同住宅も多いが、自用の分譲マンションであるケースが多く、賃貸用マンションであっても画地規模が大きいものが一般的である。対象標準地は、画地規模が小さく十分な利用が出来なく、また収益性よりも居住の快適性を重視する地域であるため、収益価格は低位に試算された。したがって、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を考慮して、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

県立中央病院跡地の再開発が周辺土地の需要喚起に及ぼす影響を期待感を込めて注視する必要がある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は周辺商業地の取引を価格判定の基礎とした価格であり信頼性は高い。収益価格は近隣地域が自用目的の取引を中心とし、かつ空き店舗等も見られることから、経済価値に即応した賃貸市場が形成され難いため低位に求められた。従って、市場性を反映した価格としてより説得力の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。