香川県高松市宮脇町１丁目２３２番１(栗林公園北口駅・昭和町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


139,000円

2016年01月01日に行った香川県高松市宮脇町１丁目２３２番１(香川県高松市宮脇町１−２６−２０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を139,000円/㎡としました。

香川県高松市宮脇町１丁目２３２番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番香川県高松市宮脇町１丁目２３２番１
住居表示宮脇町１−２６−２０
価格139,000円/㎡
交通施設、距離昭和町、700m
地積198㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
前面道路の状況北5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

長尾直樹氏による調査レポート

不動産鑑定士長尾直樹
価格139,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因道路条件の整然とした閑静な住宅地であり、地域要因に大きな変動はない。立地条件等からくる一定の希少価値を保持している。
地域要因の将来予測中心部近くの利便性高い住宅地域として、住環境は今後もほぼ現状維持で推移するものと予測する。比較的堅調な需要があることから、地価水準はほぼ底値圏に達しているものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、旧高松市内の交通接近条件の良好な住宅地域。需要者は、同一需給圏内の居住者を中心とするが、圏外からの転入も見受けられる。競合するマンション供給は一定量で推移しているが、条件の良好な地域に対する低層住宅向け需要は、その供給が少ない現状とも相まって根強いものがある。需要の中心価格帯は、画地規模等により差異があるが、概ね土地総額で2500∼3000万円程度と思料される。
一般的要因マンションとの競合もあるが、当市中心市街地において、ネームバリューのあるエリアには一定の低層住宅向けの需要がある。

真井修氏による調査レポート

不動産鑑定士真井修
価格139,000円/㎡
個別的要因ほぼ標準的で、通常の選好下にある。個別的要因には変動はない。
地域要因区画整然とした良好な住環境の住宅地域で、地域要因に特に変動はないが、不動産需要は底堅い地域である。
地域要因の将来予測良好な住環境を今後も維持していくと予測する。立地等の良さ及び値頃感から、地価水準はほぼ横這いに推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、旧高松市の中心部に近い住宅地域一円が中心。対象標準地の周辺は、戸建住宅が主であるが、マンション等も混在する。需要者は市内居住の第二次取得者が中心である。立地等の良さと長年の下落から値頃感が生じており、需要は底堅く、地価はほぼ横這いに推移している。市場での需要の中心となる価格帯は、土地の規模により異なるが、総額で、2，500万円∼3，000万円程度と思われる。
一般的要因緩やかな回復基調となっているが、都心回帰の市街地及び宅地開発の活発な南部等を除き市全体的には不動産需要は依然弱い状況は続いている。

環境情報

地形・地質

火山岩

火山岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害のリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生ヤブツバキクラス域代償植生,宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度3388379
北緯 134度0340967

参考：該当物件周辺マップ

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香川県高松市亀岡町２番９ほか１筆香川県高松市藤塚町２丁目４番１４ほか１筆香川県高松市松繩町字天満５５４番６香川県高松市宮脇町２丁目９４２番１３香川県高松市昭和町２丁目３１８番１２香川県高松市西宝町３丁目５１０番２４香川県高松市番町４丁目１１番１９石川県河北郡高松町字高松ウ６８番１香川県高松市亀岡町３番１１香川県高松市高松町字斉田２５７４番１４

参考：近隣駅の地価相場

栗林公園北口駅(地価相場 115,000円/㎡)昭和町駅(地価相場 123,000円/㎡)瓦町駅(地価相場 154,950円/㎡)栗林公園駅(地価相場 104,000円/㎡)高松駅(地価相場 142,000円/㎡)栗林駅(地価相場 109,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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