地域要因

都計道八熊線の全線開通後、当該道路は、市道路ネットワークの中心部根幹を構成し、路線商業熟成度の向上、背後地の充実に寄与している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域で、自用目的の信頼性のある多数の取引事例を収集した。一方、規範性が高く適格性のある賃貸事例は少ない。近隣地域には賃貸物件も所在するが、地主の土地有効利用目的のものが多い。この評価の基礎となる資料の量及び質を総合的に比較検討した結果、相対的信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地からの秤量的検討を踏まえ、都心の商業地という近隣地域の特性も考慮し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

熟成した既存住宅地域であり、地域要因に格別の変化はない。新規供給に対して需要が堅調で地価は上昇気味。

地域要因の将来予測

ほぼ熟成した混在住宅地域で、地域要因に大きな変動はない。今後当分の間、現在の住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

 快適性を重視した自用目的の取引が多い住宅地域であり、かつ同一需給圏内の類似地域において、多数の信頼性のある取引事例を収集選択して比準価格を試算した。対象標準地は画地規模が小さく事業収支の観点から共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しなかった。以上により、比準価格を採用し代表標準地との価格均衡の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

金山駅徒歩圏に位置し利便性が良好な住宅地で供給が少なく、マンション需要は堅調である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は規模の大きい取引事例を中心に試算したもので市場動向を反映した価格であるが、取引事情、画地条件等により査定価格間の開差が大きい。一方、開発法による価格は投資採算性から意思決定を行う分譲マンション業者等の視点を具現した価格であり確実性は高いが、建築費の高止まりにより低位となった。よって、比準価格をやや重視しつつ開発法による価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

特段の変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心とした既成の住宅地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測される。地価は安定的に推移しており、今後も横ばい又は若干強含みの傾向が続くと予測される。

価格決定の理由

近隣地域周辺は居住の快適性を指向する住宅地域であり、収益性によって地価が形成されるまでには至っていないため収益還元法は非適用とした。よって、実証的価格である比準価格を重視し、更に代表標準地価格との検討を踏まえ、昨今の経済情勢及び不動産市況等を総合的に勘案した上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

名駅地区外縁部にあって環境条件に劣るエリアであるが、名駅地区に対する一層の需要増及び納屋橋東再開発への期待もあって地価は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

中層事務所ビルが多い中にラブホテル等が混在する地域。堀川を挟んで近接する納屋橋東地区再開発による波及効果が期待されるエリアであるが、当面は現状のまま推移していくものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、名駅南地区を中心に代替競争性が高い事例を採用して査定した実証的な価格である。収益価格は、実態に即した事務所ビルを想定の上査定したが、地域内では自用目的での取引も多く、かかる場合、需要者は収益性や投資採算性を必ずしも重視するわけではなく、収益価格の価格影響力は相対的に低位に留まる。本件では、市場実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、他の標準地との均衡性を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はないものの、景気の回復傾向を受け地価は上昇傾向である。

地域要因の将来予測

幹線道路沿いの商業地域であり、「ささしま地区」で開発が進んでおり、やや発展的に推移すると予測される。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の取引事例を収集して求めたもので、市場性を反映した価格である。収益価格は理論的ではあるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。本件は収益性を重視する商業地であるが、自己の業務用の取引が中心である。したがって、市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、更に代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

繁華性がやや劣る幹線道路沿いの商業地であるが、名駅地区を中心とした地価上昇の影響を受けて、地価は緩やかな上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

距離的に近いささしまライブ24も開発が進行中で、新たなまちづくりが進んでいるが、当該地域への波及効果についてはあまり目立つものはない状況である。

価格決定の理由

収益物件も多く見られる地域であり、収益物件の新築の動きも見られる。とはいえ、駅からやや距離があり、実際に収益性を把握する場合には、保守的に試算せざるを得ず、収益価格はやや低い結果となった。実際に収益性を中心として取引されているとは言い難く、実需に基づく取引の比重が依然として大きい。したがって、実際の市場を反映している比準価格を重視し、収益価格を考慮の上、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

名駅に徒歩圏でかつ周辺ターミナルビル駅建て替え計画の具体化で地価は上昇している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、名駅高度商業地に存しかつ標準地に近い事例を収集しており、事例数は少ないが実証的な価格としての規範性は高いと判断される。収益価格は、市場参加者は収益性に即した投資判断を行うことから高層店舗兼事務所を想定して試算した結果 賃料の上昇、投資利回りの低下傾向から比準価格との開差は縮小しつつある。調整は現下のマーケットでの比準価格を標準に収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

旧来からの幹線道路沿いの商業地であり、地域要因に特段の変化は見られない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、市場実勢を反映した実証的な価格であり、市場参加者の観点からも説得力は高い。需要者の多くは収益性を重視して行動すると想定されるため、収益価格にも相応の説得力は認められるが、利回り及び賃料や空室率等については適正な水準を見出しにくい状況であり、収益価格はやや低位に算出された。本件では、より説得力の高い比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、さらには代表標準地との検討をも踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

目立った地域要因の変動はないが、周辺地域の再開発や中心商業地の地価上昇の影響により地価は上昇傾向で推移した。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、名駅南地区やその周辺の商業地域の事例を採用し求めたもので、市場性を反映し説得力を有する。近隣地域は自用の事務所や併用住宅が多く、地価水準に見合う賃料を徴収できないことから、収益価格は低位に試算された。よって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住宅と倉庫・工場の混在地域であり、住宅地へ転用が進みつつある。需給は停滞し気味であり、地価は横這いである。

地域要因の将来予測

一般住宅、中小工場等の混在地域であるが、次第に住宅地域に移行すると予測する。

価格決定の理由

類似地域にて信頼性のある取引事例を多数収集した。当該地域は戸建住宅やアパートも混在するが、アパート経営の多くは所有地の活用を目的とするもので土地価格の回収を目論むものではない。対象標準地は規模が小さくアパートの想定が困難であることに加え、売買市場では自己居住目的の取引相場を参考に、利便性快適性を重視して取引されるため取引事例比較法のみを適用した。比準価格を採用し代表標準地との均衡を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既成の混在住宅地域で特段の変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

一般住宅とアパート等が混在する既成の住宅地域であり、特に変動要因も見当たらず、今後とも同様の地域として推移していくものと予測される。

価格決定の理由

標準地は画地の状況並びに事業収支の観点から賃貸共同住宅の想定は非現実的であり、収益価格は試算しなかった。一方、比準価格は多数の規範性を有する事例を中心に試算されており信頼性が高い。標準地は快適性を重視する住宅地域であることから、自用目的で取引がなされ、取引価格の水準を指標に価格が決定されるのが一般的である。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

都心部に近い中小工業地であることから、地価は安定的に推移した。

地域要因の将来予測

中小規模の工場のほか、一般住宅もみられる工業地域で、生活利便性が良い為、住宅等への用途転用の可能性はあるが、当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、熱田区及び隣接区の画地規模が類似する取引事例を中心に採用し求めたもので、市場性を反映し説得力を有する。賃貸倉庫等の事業用賃貸市場は未成熟で地価に見合う賃料水準が形成されていない為、収益価格は低廉となった。自用目的の土地取得が中心であり、収益性は重視されず、市場性を重視して意思決定をすることから比準価格を標準に、収益価格を参酌し、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

花園通沿いの商住混在地域であるが、商業繁華性は漸減傾向にある一方、駅への接近性から住居系用途としての需要が見込まれ、地価は上昇している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、若宮大通以南の幹線街路背後の事例を採用の上査定しており、実証的な価格である。一方、収益価格は、事務所兼共同住宅を想定したが、地域内では自用目的での取引も依然多く、かかる場合、需要者は収益性や投資採算性を必ずしも重視するわけではなく、収益価格の価格影響力は相対的に低位に留まる。本件では、市場実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡性を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

熟成した既存住宅地域であり、地域要因に格別の変化はない。新規供給に対して需要が堅調で地価は上昇気味。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 快適性を重視した自用目的の取引が多い住宅地域であり、かつ同一需給圏内の類似地域において、多数の信頼性のある取引事例を収集選択して比準価格を試算した。対象標準地は画地規模が小さく事業収支の観点から共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しなかった。以上により、比準価格を採用し代表標準地との価格均衡の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特段の変動要因は見られないが、住宅地との混在から周辺地域の影響を受けやすく、地価は緩慢ながらも上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

既存の工業地域であるが金山駅から徒歩圏内にあるため、工場のほか周辺には共同住宅等も見られる。将来的に住居系用途への転換が増えるものと見られるが、当面は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、採用した事例について取引形態等を考慮して試算し、市場の実態を反映した実証的な価格が求められた。収益価格は収益性に基づいた価格であるが、市場参加者は自己利用の工場、倉庫等が中心であり、賃貸市場は未成熟なため、収益価格は低位に求められた。本件では、市場性を反映した比準価格を標準に、収益価格を参考にとどめ、さらに代替関係にある標準地との秤量的検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

名古屋市の商業の中心を構成する幹線道路に面するが、当該地域は繁華性が低く特段の変動要因は見られず、地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域は、自社ビルや分譲マンション、賃貸の共同住宅としての利用が多い地域で住居系の賃料水準は、土地及び建物の一体価額に比べ低位にあり、収益価格は比準価格に比し低く試算された。一方、比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格であり、自用目的の取引が多い地域であることから現実的説得力が高い。したがって、比準価格を重視して、収益価格を関連付け、単価と総額との関連にも留意の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

特に目立った変動要因はないが、中心商業地の地価上昇を受けて地価はやや上昇傾向で推移した。

地域要因の将来予測

国道19号沿いに営業所・事務所・マンション等が建ち並ぶ商業地域であり、特に目立った変動要因はないことから、当面は現況のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、熱田区内の幹線道路沿いの商業地域の事例を採用し求めたもので、市場性を反映し説得力を有する。近隣地域は賃貸マンション等の収益物件もみられるが賃貸市場の熟成の程度は低く、地価水準に見合う賃料を徴収できないことから収益価格は低位に試算された。近隣地域は自用の営業所や事務所が中心であることを考慮して、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

熟成した既存住宅地域であり、地域要因に格別の変化はない。新規供給に対して需要が堅調で地価は上昇気味。

地域要因の将来予測

ほぼ熟成した混在住宅地域で、地域要因に大きな変動はない。今後当分の間、現在の住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

 快適性を重視した自用目的の取引が多い住宅地域であり、かつ同一需給圏内の類似地域において、多数の信頼性のある取引事例を収集選択して比準価格を試算した。対象標準地は画地規模が小さく事業収支の観点から共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しなかった。以上により、比準価格を採用し代表標準地との価格均衡の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

熱田台地に位置し利便性、居住環境の良好な既成市街地で、新規の供給は少なく、需要は堅調である。

地域要因の将来予測

特段の変動要因は見受けられず、当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格であり説得力は高い。一方、収益価格は標準地の画地条件により収益物件の想定は非現実的であるため適用しなかった。対象地域は居住の快適性が重視される住宅地域であり、自用目的での取引が一般的であることから、比準価格を採用して鑑定評価額を決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。

地域要因

特段の変動要因は見られないが、都市部における地価上昇の影響を受け、当地域も地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当地域においては、収益性を重視する傾向にある需要者が想定される。比準価格は実際の取引事例により比準したものであり、市場性を反映された実証的な価格である。また収益価格は賃料や利回り等の各種諸元について地域性・個別性を反映し求めることができたものであり、規範性は高い。以上より実証的である比準価格及び収益性を反映した収益価格を相互に関連付け、代表標準地との秤量的検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

主要用途であるオフィス賃貸市場は依然厳しいが、投資物件やマンション目的の需要も認められ、景気回復もあって地価は上昇傾向にて推移している。

地域要因の将来予測

大須繁華街に近い、幹線沿いの事務所主体の地域であるが、オフィス選好性にやや乏しく、また賃貸マンション目的の需要も認められるなど、将来的には、緩やかではあるが住居系用途との混在が進むものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、中区南西部の幹線沿いの事例を採用し、各事例の規範性に応じて試算した実証的な価格である。収益価格は、実態に即した店舗兼事務所を想定したものであるが、近時のオフィス需要の弱さ等を受けて収益性はやや低く算出され、またマンション転用目的の取引も存するなど、収益価格の価格影響力は相対的に低位に留まる。本件では、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡性を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

震災リスクはあるものの利便性の良好な住宅地域であり、新規の供給も少ないことから需要は堅調である。

地域要因の将来予測

特段の変動要因は見受けられず、当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格であり説得力は高い。一方、収益価格は標準地の画地条件により収益物件の想定は非現実的であるため適用しなかった。対象地域は居住の快適性が重視される住宅地域であり、自用目的での取引が一般的であることから、比準価格を採用して鑑定評価額を決定した。なお、標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。

地域要因

マンション適地は高値の取引が見られる一方、小規模物件等は低い価格の取引もあり、二極化現象が見られるが全体的に地価は上昇している。

地域要因の将来予測

上前津駅周辺の幹線道路沿いにオフィスビルが多い地域であるが、オフィス需要はそれ程強くはなく、空室率が依然として高い。代替用途としてはマンションが考えられ、マンション用地としての取得が目立ち始めている。

価格決定の理由

当該地域は古くは問屋、小売を主とする商業地で収益物件は小粒で、交通利便性の良好さに比し賃貸市場は弱かった。最近は収益物件に対する需要も出てきてはいる。しかし収益性を中心として取引価格が形成されているとは言い難く、実際の取引水準を重視して取引されている傾向が強い。したがって、市場価格をより反映している比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

都心への接近性が良好な地域で、マンション素地の需要は強く、素地価格は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域に存するマンション適地の事例を採用し、市場における実際の取引事例を基礎とした実証的な価格である。開発法による価格は共同住宅を建築・分譲することを想定した投資採算性を反映した価格である。本件では、主たる需要者はマンションディベロッパーであり、これらの需要者等が買主となった取引事例から求めた比準価格と開発法による価格を関連付け、代表標準地との均衡を考慮のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

震災リスクはあるものの利便性、居住環境の良好な住宅地域であり、新規供給も少ないため需要は堅調である。

地域要因の将来予測

特段の変動要因は見受けられず、当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格であり説得力は高い。一方、収益価格は標準地の画地条件により収益物件の想定は非現実的であるため適用しなかった。対象地域は居住の快適性が重視される住宅地域であり、自用目的での取引が一般的であることから、単価と総額との関連にも留意の上比準価格を採用し、鑑定評価額を決定した。