愛知県名古屋市中川区澄池町７２３番(黄金駅・烏森駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


126,000円

2016年01月01日に行った愛知県名古屋市中川区澄池町７２３番(愛知県名古屋市中川区澄池町７−３０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を126,000円/㎡としました。

愛知県名古屋市中川区澄池町７２３番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番愛知県名古屋市中川区澄池町７２３番
住居表示澄池町７−３０
価格126,000円/㎡
交通施設、距離黄金、1,100m
地積208㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況住宅、アパート、工場等が混在する住宅地域
前面道路の状況北5.4m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

三輪勝年氏による調査レポート

不動産鑑定士三輪勝年
価格126,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因住宅と倉庫・工場の混在地域であり、住宅地へ転用が進みつつある。需給は停滞し気味であり、地価は横這いである。
地域要因の将来予測一般住宅、中小工場等の混在地域であるが、次第に住宅地域に移行すると予測する。
市場の特性 同一需給圏は名古屋市中川区、南区、港区および熱田区南部の住宅地域である。需要者の中心は名古屋市南部・西部および近郊市町の居住者で、一次取得または二次取得が多い。当該地域は、近鉄「黄金」駅の徒歩圏に位置する住宅と小規模工場が混在する住宅地域であり、住宅地域への移行が進んでいる。市場の中心価格帯は土地のみの場合は2000∼2500万円程度で、新築戸建住宅は4000万円程度である。
一般的要因住宅地・商業地とも、中川運河以東の高畑・尾頭橋駅徒歩圏は需要が堅調であるが、他エリアの不動産市場は概して活気がない。

鍋田悌氏による調査レポート

不動産鑑定士鍋田悌
価格126,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中小工場も見られる混在住宅地域であるが、工場から住宅への転換が見られる。
地域要因の将来予測一般住宅、中小工場等が混在する地域であるが、工場跡地での住宅建設が見られることから、今後は住宅が増加していくものと思われる。中川区北部は堅調な住宅需要があり、地価は安定的に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は中川区内の一般住宅と中小工場が混在する住宅地域である。需要者の中心は中川区並びに隣接区に居住する勤務者或いは事業者等で、地縁的選好性を有することから他からの転入者は少ない。中小工場跡が住宅に移行しつつある地域で、物理的距離においては名古屋駅に比較的近く潜在的需要は認められ、市場は安定的に推移している。需要の中心となる価格帯は土地で2，000∼2，500万円、新築戸建物件で4，000万円程度である。
一般的要因緩やかな景気の回復基調が持続する中、中川区北東部の利便性の良好な住宅地域の需要は強含み傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度1501077
北緯 136度8742491

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

黄金駅(地価相場 150,000円/㎡)烏森駅(地価相場 170,000円/㎡)山王駅(地価相場 239,000円/㎡)米野駅(地価相場 285,000円/㎡)小本駅(地価相場 155,000円/㎡)尾頭橋駅(地価相場 213,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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