地域要因

洋光台駅から徒歩3分程度で利便性良好であり、居住環境の高さから需要は安定している。

地域要因の将来予測

近隣地域は、中規模一般住宅を中心とする区画の整然とした成熟した住宅地域である。よって、当該地域の価格形成に影響を与えるような格別な変動要因は見当たらず、当面現状を維持する地域と予測する。

価格決定の理由

当該近隣地域は最寄駅から徒歩3分程度と近く良好な居住環境を形成している。戸建住宅を中心とし居住の快適性を重視する住宅地域として成熟しており、自用の取引が中心のエリアと認められる。よって本件においては、比準価格を重視して収益価格を比較考量した結果、鑑定評価額を表記のとおりと決定した。

地域要因

駅に近い既成住宅地域として熟成している。大きな変動要因はない。

地域要因の将来予測

一般住宅のほかアパート等も混在する住宅地域として熟成している。今後とも現状を維持しつつ推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、既成の住宅地域で、駅に近く、マンション等も多く見受けられるが、戸建て住宅を中心とする住宅地域として熟成しており、自用目的の取引が中心である。よって、取引事例から求めた比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえて、単価と総額との関連を考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化はない。バス便利用圏域で利便性に欠ける地域である。住民の高齢化に伴う人口減も進んでおり、地価は弱含みと判断される。

地域要因の将来予測

既成住宅地域として成熟しており、影響を及ぼす特段の要因も見当たらず、当面は現環境を維持するものと思料する。バス便利用で高齢化に伴う人口減も進んでおり、需要は弱含み、地価は下落で推移するものと予測した。

価格決定の理由

近隣地域はアパート等の収益物件も散見されるもののバス便利用の高台にあり、戸建住宅が中心の地域である。地域内の土地取引は居住の快適性・生活の利便性を重視した自用目的の取引が中心であり、土地価格に見合う賃料水準は形成されていない。本件評価では、市場の実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、単価と総額との関連も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄り駅からやや遠隔にある高台の住宅地域で、地域要因に大きな変化は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、既成の住宅地域であり、アパート、マンション等も見受けられるが、戸建て住宅を中心とする住宅地域として熟成しており、自用目的の取引が中心である。よって、取引事例から求めた比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえて、単価と総額との関連を考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅徒歩圏であり、品等の優れた住宅が建ち並び居住環境も良好であるが、高台の地域特性から需要にやや弱さが窺われる。

地域要因の将来予測

近隣地域は比較的品等に優れた中規模一般住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域であり、今後も現在の居住環境が継続するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域の周辺では共同住宅もみられるが、最寄駅からやや離れた高台であり、利便性の点から賃料水準は高くなく、収益価格はやや低位に求められた。比準価格は対象標準地所在の磯子台周辺事例を中心に、接近条件等の類似性の高いJR根岸線最寄りの事例を選択して試算された。自己使用目的の取引が中心で、居住の快適性が重視される地域特性から、比準価格を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域的な変動要因はない。一般的要因の影響を受け、地価の上昇幅は縮小傾向で推移するものと思われる。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持するものと予測する。景気改善に一部遅れが見られる中、地価は全般的に上昇幅が縮小傾向にあり、駅距離のある地域は地価下落も予測される。

価格決定の理由

比準価格は、標準地と同じ中規模の土地の取引事例を中心に収集し試算しており、信頼性が高いものと判断した。周辺にはアパート等も見られるが、収益性よりも居住の快適性が重視される地域であり、自用の一般住宅の取引市場において価格が形成されていることから、低めに求められた収益価格は相対的に説得力が劣るものと思われる。従って、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

傾斜地の小規模住宅地として、格別の地域要因に変化はなく、地価水準は、概ね緩やかな上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域に特段の地域要因の変動は見込まれず、今後とも現状維持程度で推移するものと予測する。

価格決定の理由

最寄駅から1km程度の住宅地域である。家族向アパート等も混在しているが、有効活用等を目的としたものが大部分で、新規に土地を購入するケースは少なく、取引は居住のための自用目的の取引が中心の地域である。よって各手法の相対的信頼性を吟味の上、現実的に市場性を反映し、信頼性の高い比準価格を重視し、共同住宅を想定したが低位に試算された収益価格を比較考量して、周辺標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因の変動は特に見受けられない。5駅の利用が可能で交通利便性には良いが横浜駅周辺、関内地区と競合し、店舗・事務所の需要は少ない。

地域要因の将来予測

幹線道路（国道1号線）沿いの繁華性の低い商業地域で、MM地区に比較的近いがその発展の影響はほとんどなく、特別な変動要因もない。当分は現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

標準地は比較的規模が小さいので需要者は自用目的の中小企業等が中心となる。収益物件もあるが、新規に土地を取得して純粋に収益物件を建築するケースは少ない。したがって取引の実態を踏まえた上で比準価格重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡に留意の上、単価と総額との関連を考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅から徒歩圏の区北部の住宅街。高台の丘陵地で、最寄駅の地名的選好性も踏まえ、地縁者による需要が中心。環境要因に大きな変動は無い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

標準地は、一般住宅が多い住宅街で市場においては居住の快適性を重視した自己使用目的の取引が中心である。アパートは散見されるものの経営リスク等から収益獲得を目的とした投資家の需要は相対的に少ない。よって、市場との適合性が高い実証的な比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を表記のとおり決定した。

地域要因

磯子駅に近接する駅前商業地域である。特に変化は見られない。

地域要因の将来予測

当該地域に大きな変動はなく、今後とも現状を維持しつつ推移していくものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は、最寄駅前にあって、銀行、各種店舗が建ち並ぶ比較的繁華性の高い商業地域である。当該地域内は賃貸物件は多いが、自用目的での取引が中心であることを踏まえ、比準価格を標準とし収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連を考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特別な変動要因はない。生活関連施設等の利便性は概ね良好であるが、最寄駅からやや距離があることから、需要はやや限定される。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心に併用住宅等も見られる熟成した住宅地域で、今後も概ね現況を保持するものと予測する。市場実態を受け、地価は当面安定的乃至やや軟調に推移すると見られる。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺地域は一般住宅が多い住宅地域である。アパート等の収益用不動産も散見されるが、賃貸収益性に着目した投資目的の土地取引は限られている。自宅所有目的が取引の中心で、居住の快適性等を重視した地価形成が行われており、収益性が地価に与える影響は小さい。このため、多数の取引事例を検討して得た比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

星川駅徒歩圏内の熟成した住宅地域で、利便性に優るため需要は底堅く、地価は継続して上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

試算価格に開差が認められるが、各手法の適用は妥当であり、資料の信頼性も高い。駅に近い戸建住宅、アパート等が混在する住宅地域にあり、市場参加者は居住の快適性を重視する自用目的の個人が中心であり、収益性に着目した需要が価格に与える影響は小さい。よって、自用取引が中心である市場の特性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して周辺標準地との均衡を踏まえ、単価と総額の関連に留意の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄駅からはかなり遠いものの、住環境が比較的良好で、需要は比較的堅調であるが、他地域との競合等もあって、地価は横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

保土ヶ谷駅からバス圏の住宅地域で特に大きな変動をもたらすような要因は認められず、当面は現状のまま、安定的に推移していくものと予測される。

価格決定の理由

地域内外に共同住宅も見られるが、採算面等からみて、収益目的はほとんど期待できず、地域内での土地取引の中心は自用目的と判断される。また、良好な賃貸事例は収集できない傾向が強い。よって本件においては、規範性の高い具体的な取引事例を基に試算し、市場の動向をより的確に反映していると認められる比準価格を中心とし、収益価格が低めに試算されたことも考量して、指定基準地価格との均衡も考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

幹線道路沿いに中低層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ地域で、格別の変動要因はない。

地域要因の将来予測

幹線道路沿いに店舗兼マンション等が建ち並ぶ商業地域である。今後は建物の上層階の利用状況が次第に事業系用途から住宅系用途に移行していくものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内に所在する取引事例をもとに試算されたもので、市場の実態を反映した実証的な価格であり、収益価格は対象標準地の投資採算性を示している。近隣地域内には賃貸マンション等も存するが、収益目的の取引は比較的少ないことから、市場の実態を反映した比準価格を中心に収益価格を関連付け、更に代表標準地から検討した価格との均衡を考慮のうえ、上記のとおり決定した。

地域要因

 駅徒歩圏の住宅地であり、需要の堅調な住宅地といえる。横ばいから若干の反転傾向が予測される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 近隣地域は最寄駅から徒歩圏の既成住宅地域であり、自用物件が中心の地域である。そのため、収益性は比較的低廉に留まるといえる。よって、比準価格を中心に、収益価格を関連付け、更に代表標準地の価格との均衡にも留意し、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。