神奈川県横浜市磯子区磯子７丁目５０５番１１５(星川駅・和田町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


169,000円

2017年01月01日に行った神奈川県横浜市磯子区磯子７丁目５０５番１１５(神奈川県横浜市保土ケ谷区磯子７−１６−９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を169,000円/㎡としました。

神奈川県横浜市磯子区磯子７丁目５０５番１１５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県横浜市磯子区磯子７丁目５０５番１１５
住居表示磯子７−１６−９
価格169,000円/㎡
交通施設、距離磯子、1,700m
地積132㎡
形状台形(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
前面道路の状況南西5.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

鈴木幹森氏による調査レポート

不動産鑑定士鈴木幹森
価格169,000円/㎡
個別的要因道路方位により、他の不動産との比較で、代替、競争力は優位であり、共同住宅等の利用も見込まれる。個別的要因に変動はない。
地域要因最寄り駅からやや遠隔にある高台の住宅地域で、地域要因に大きな変化は認められない。
市場の特性同一需給圏は、JR根岸線、京急本線、ブルーラインの沿線で概ね磯子区、南区及び港南区の住宅地域である。需用者の中心は東京、横浜等への通勤者で一次取得者が中心であるが、圏外からの転入者も見られる。近年の宅地の供給は、マンション分譲、中小規模開発による分譲住宅が中心である。土地の規模は100∼150㎡程度で1800万円∼3000万円程度である。小規模開発の建売住宅は敷地約100㎡程度で総額3500万円程度が需要の中心である。
一般的要因緩やかな景気回復により地価は持ち直しており、人口はやや増加傾向であるが高齢化率は高く、バス便利用等の郊外では、需要は弱含みである。

佐藤三千代氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤三千代
価格169,000円/㎡
個別的要因南西道路に面しているため日照・通風等の環境面でやや優る。他の条件はほぼ標準的な画地であり、特段の変動要因はない。
地域要因地域要因に特段の変化はない。バス便利用の高台の地域にあり、利便性には欠け地価は横這いで推移している。
地域要因の将来予測低層住宅地域として成熟しており、影響を及ぼす特段の要因も見当たらず、当面は現環境を維持するものと思料する。バス便利用の高台の住宅地域で、需要は弱含んでおり、地価は概ね横這いで推移するものと予測した。
市場の特性同一需給圏はJR根岸線、京急本線、ブルーライン沿線で磯子区および隣接区内にあるバス便利用の圏域である。需要は東京・横浜方面への通勤者で一次取得者層が中心となる。また圏外からの転入も見られる。新規の宅地供給は限られ中古の住宅取引や既存宅地の細分化による再販が多く、小規模化が進んでいる。取引の中心となる価格帯は土地が150㎡程度で2500万円∼3000万円を切る程度。新築戸建は小規模建売となり3000万円台後半が多い。
一般的要因当区は老齢化の進行が顕著である。経済の先行き不透明感等の影響もあり、利便性の高い一部の地域を除けば地価上昇幅が縮小、下落地点が増加した。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度4599531
北緯 139度5959793

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

神奈川県横浜市磯子区下町５６番の一部神奈川県横浜市磯子区森１丁目２０３３番５神奈川県横浜市金沢区長浜１８番１１神奈川県横浜市金沢区釜利谷町字夏山２６３９番１４神奈川県横浜市磯子区久木町２３７番３神奈川県横浜市磯子区磯子町字間坂１０３３番２ほか１筆神奈川県横浜市磯子区西町２４４番５神奈川県横浜市保土ケ谷区岩井町３９１番１４神奈川県横浜市保土ケ谷区峯岡町１丁目２０番３神奈川県横浜市保土ケ谷区峰岡町１丁目２３番１３神奈川県横浜市保土ケ谷区星川１丁目１４７番３の一部神奈川県横浜市保土ケ谷区峰岡町１丁目２３番１３

参考：近隣駅の地価相場

星川駅(地価相場 211,000円/㎡)和田町駅(地価相場 194,000円/㎡)天王町駅(地価相場 231,000円/㎡)西横浜駅(地価相場 298,000円/㎡)根岸駅(地価相場 261,000円/㎡)磯子駅(地価相場 188,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード