神奈川県横浜市磯子区洋光台１丁目２７番１(星川駅・和田町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


194,000円

2017年01月01日に行った神奈川県横浜市磯子区洋光台１丁目２７番１(神奈川県横浜市保土ケ谷区洋光台１−２７−２５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を194,000円/㎡としました。

神奈川県横浜市磯子区洋光台１丁目２７番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県横浜市磯子区洋光台１丁目２７番１
住居表示洋光台１−２７−２５
価格194,000円/㎡
交通施設、距離洋光台、1,200m
地積349㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ区画整理済の住宅地域
前面道路の状況北西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),60(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

栗山亮氏による調査レポート

不動産鑑定士栗山亮
価格193,000円/㎡
個別的要因北西側道路の中間画地であり、個別的要因に基づく競争力は標準的である。当該要因の与える影響に格別の変動はない。
地域要因中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域的な変動要因はない。一般的要因の影響を受け、地価の上昇幅は縮小傾向で推移するものと思われる。
地域要因の将来予測中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持するものと予測する。景気改善に一部遅れが見られる中、地価は全般的に上昇幅が縮小傾向にあり、駅距離のある地域は地価下落も予測される。
市場の特性同一需給圏は磯子区及び港南区を中心とした横浜市南部の住宅地域と判断した。需要者の中心は需給圏内の一次取得者層や買替層であるが、需給圏外からの転入も見られる。企業の社宅跡地などに開発分譲地が見られるほかは、宅地の分割による建売住宅の供給が多く、利便性に優れた地域の住宅需要は比較的堅調に推移している。市場の中心価格帯は、土地価格が3000万円台∼5000万円台であるが、規模の大きな画地では1億円程度のものまで取引が見られる。
一般的要因当区の人口は、マンション開発等の影響により近年増加傾向にある。景気改善に一部遅れが見られ、区内の不動産市況も一部に弱い動きが見られる。

藤田勝寛氏による調査レポート

不動産鑑定士藤田勝寛
価格194,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因洋光台駅から徒歩15分程度に位置する居住環境の良好な住宅地域で、需要は概ね安定的。
地域要因の将来予測近隣地域は、中規模一般住宅を中心とする区画の整然とした成熟度の高い住宅地域である。よって、当該地域の価格形成に影響を与えるような格別な変動要因は見当たらないと判断し、当面現状を維持する地域と予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲を、横浜市磯子区、金沢区、港南区内に存し、京急本線ないしJR根岸線沿線の住宅地域一円と判定した。主な需要者は都心等へのベッドタウン利用の個人が目的となる。洋光台地区は標準的画地規模が総じて大きいエリアであることから比較的富裕層が想定される。取引需要は総額で6，000万円程度までと把握されるが、それ以上の高額な戸建物件であっても潜在的な需要が認められる。
一般的要因磯子区は総じて都心へのベッドタウン需要が認められるエリアであり、全般的には緩やかな回復基調にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度4599531
北緯 139度5959793

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

星川駅(地価相場 211,000円/㎡)和田町駅(地価相場 194,000円/㎡)天王町駅(地価相場 231,000円/㎡)洋光台駅(地価相場 176,500円/㎡)屏風浦駅(地価相場 188,000円/㎡)西横浜駅(地価相場 298,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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