神奈川県横浜市保土ケ谷区星川２丁目２０４番３(星川駅・和田町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


256,000円

2017年01月01日に行った神奈川県横浜市保土ケ谷区星川２丁目２０４番３(神奈川県横浜市中区星川２−９−４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を256,000円/㎡としました。

神奈川県横浜市保土ケ谷区星川２丁目２０４番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県横浜市保土ケ谷区星川２丁目２０４番３
住居表示星川２−９−４
価格256,000円/㎡
交通施設、距離星川、280m
地積154㎡
形状台形(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
前面道路の状況南東5.4m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

湯浅浩氏による調査レポート

不動産鑑定士湯浅浩
価格256,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因星川駅から徒歩圏の地域で、利便性に優るため需要は堅調で、地価は上昇傾向にある。
市場の特性同一需給圏は、相模鉄道本線、同いずみ野線の横浜市内各沿線全域、JR東海道本線、同横須賀線で横浜市内各沿線を圏域とする住宅地域である。需要者は東京都心及び横浜市中心部に通勤するサラリーマン層が中心で、同一需給圏外からの転入もあり、買替え層、一次取得者双方がみられる。駅に近い既成の住宅地で細分化したミニ戸建住宅の供給が大半を占める。需給の中心となる価格帯は、新築戸建住宅で3000万円台後半から4000万円台半ば程度。
一般的要因保土ケ谷区の人口は微増に転じているが、高齢化が進んでいる。住宅着工数、土地取引件数とも増加傾向で利便性の高い地域の需要が堅調である。

北見文彦氏による調査レポート

不動産鑑定士北見文彦
価格256,000円/㎡
個別的要因個別的要因について特出すべき変動要因はない。
地域要因当該地域のような利便性良好な住宅地域については、一般的要因を背景に、地価は上昇傾向で推移している。
市場の特性同一需給圏は相模鉄道線を最寄り駅とする住宅地域である。需要者は横浜市内及び東京方面へ勤務する給与所得者層が中心で、転入者も比較的多く認められ、近隣地域は最寄り駅に近接する利便性の良好な住宅地域で需要は堅調に推移している。敷地の細分化傾向が強く、市場の中心的価格は土地については約100㎡で2000万円∼3000万円程度となっている。
一般的要因歴史的な低金利や優遇税制等を背景に、利便性良好な土地の需要は概ね底堅であるが、利便性の劣る土地の住宅需給については改善の動きは弱い。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度4717746
北緯 139度5753589

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

星川駅(地価相場 211,000円/㎡)和田町駅(地価相場 194,000円/㎡)天王町駅(地価相場 231,000円/㎡)保土ケ谷駅(地価相場 208,500円/㎡)西横浜駅(地価相場 298,000円/㎡)上星川駅(地価相場 190,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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