神奈川県横浜市磯子区杉田４丁目４３０番６(杉田駅・新杉田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
209,000円
2017年01月01日に行った神奈川県横浜市磯子区杉田４丁目４３０番６(神奈川県横浜市保土ケ谷区杉田４−８−５０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を209,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 神奈川県横浜市磯子区杉田４丁目４３０番６ |
| 住居表示 | 杉田４−８−５０ |
| 価格 | 209,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 新杉田、350m |
| 地積 | 143㎡ |
| 形状 | 台形(1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅の中にアパートが見られる既成住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北西3.6m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
藤田勝寛氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 藤田勝寛 |
|---|---|
| 価格 | 209,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 杉田駅より徒歩5分と利便性が良好なエリアであるため、需要は比較的安定的である。 |
| 地域要因の将来予測 | 近隣地域は、中規模一般住宅を中心とし、アパート等の混在もみられる既成住宅地域である。よって、当該地域の価格形成に影響を与えるような格別な変動要因は見当たらず、当面現状を維持する地域と予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏の範囲を、横浜市磯子区、金沢区、港南区内に存し、京急本線、JR根岸線、地下鉄ブルーライン線沿線の住宅地域一円と判定した。主な需要者は都心等へのベッドタウン利用の個人が目的となる。杉田地区は従来より土地取引が比較的活発な地域であり相場・需要ともに安定的である。取引相場は、150㎡程度の土地で3，000万円前後、土地・建物総額で4，000∼4，500万円程度と把握される。 |
| 一般的要因 | 磯子区は総じて都心へのベッドタウン需要が認められるエリアであり、全般的には緩やかな回復基調にある。 |
小林隆志氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 小林隆志 |
|---|---|
| 価格 | 209,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 接面道路の幅員が狭いため、建て替えに当たって道路後退が必要になる。駅まで平坦で地積は標準的のため、市場性は優る。個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 新杉田駅まで徒歩約5分。京急本線、シーサイドラインも利用可能で、「プラムロード」商店街への接近性も優れる。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、京急本線、JR根岸線、金沢シーサイドライン沿線各駅徒歩圏の住宅地域の圏域。三線が利用可能なうえ、幹線道路にも近く、新杉田駅前の再開発が終わって街並みも落ち着いたことから、安定した需要を維持する。需要者の中心は、三十代の市内及び隣接市在住の一次取得者。相続等に伴って敷地の細分化が進み、取引の中心は、敷地面積100㎡程度の更地が2000∼2500万円程度、新築戸建住宅が4000万円程度となっている。 |
| 一般的要因 | 大規模開発の影響で人口は微増だが、高齢化が進行し基本的に衰退傾向にある。平坦地の小規模住宅への安定した需要があるが傾斜地の需要は弱含み。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度446575 北緯 139度5884763 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
杉田駅(地価相場 175,000円/㎡)新杉田駅(地価相場 179,000円/㎡)保土ケ谷駅(地価相場 208,500円/㎡)南部市場駅(地価相場 186,000円/㎡)星川駅(地価相場 211,000円/㎡)屏風浦駅(地価相場 188,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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