神奈川県横浜市磯子区磯子台１０８２番７(星川駅・磯子駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
226,000円
2017年01月01日に行った神奈川県横浜市磯子区磯子台１０８２番７(神奈川県横浜市保土ケ谷区磯子台２１−２７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を226,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 神奈川県横浜市磯子区磯子台１０８２番７ |
| 住居表示 | 磯子台２１−２７ |
| 価格 | 226,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 磯子、900m |
| 地積 | 318㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が多い高台の閑静な住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南東6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 40(%),80(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
小泉正義氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 小泉正義 |
|---|---|
| 価格 | 225,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 南東接面、規模や形状は標準的。その他個別的要因に特段の変動はみられない。 |
| 地域要因 | 駅徒歩圏であり、品等の優れた住宅が建ち並び居住環境も良好であるが、高台の地域特性から需要にやや弱さが窺われる。 |
| 地域要因の将来予測 | 近隣地域は比較的品等に優れた中規模一般住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域であり、今後も現在の居住環境が継続するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は磯子区内、JR根岸線を最寄りとする高台住宅地域の圏域。主たる需要者は市内居住の一次、二次取得者であるが、市内中心部への利便性と居住環境により、圏外からの転入もみられる。磯子台周辺地域は近年マンション入居者を中心として人口は増加傾向にある。需要者の所得動向や平坦地の選好性などから、総額の高い物件や高台地域の物件はやや需要に弱さがみられる。取引中心は土地が3000万円程度、新築戸建が4500万円程度とみられる。 |
| 一般的要因 | 区内では全体の人口は微増だが、最寄り駅徒歩圏平坦地の需要は堅調なものの、丘陵地の需要はやや弱く、地価が弱含みの地域も見受けられる。 |
島修治氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 島修治 |
|---|---|
| 価格 | 226,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はなく、南東側で接道する画地で、特に大きな個別性はない。 |
| 地域要因 | 駅徒歩圏の住宅地であり、概ね需要の堅調な住宅地といえる。横ばい傾向が予測される。 |
| 地域要因の将来予測 | 中規模戸建住宅を主体とする住宅街で、大きな変動要素は無いものの、選好性の変遷により、地価は横ばいから若干の弱含み傾向にあると予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、主にJR根岸線を中心として、磯子区、金沢区、港南区一帯の中規模住宅地域で、住環境が整った区画整然とした住宅地域である。需要者は外部からの流入を含め、住環境を重視する高所得者層を広範囲に想定できる。良質な住宅地としての認知度はあるものの、区画が80坪を超えるような画地もあるため、総額が嵩む物件が多く、若干の需要の先細りも懸念されている。 |
| 一般的要因 | 磯子区内の土地需要は租税の優遇、低金利及び景気の先行きへの不透明感等を背景に、二極化の傾向が見られ始めている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度4599531 北緯 139度5959793 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
星川駅(地価相場 211,000円/㎡)磯子駅(地価相場 188,000円/㎡)和田町駅(地価相場 194,000円/㎡)天王町駅(地価相場 231,000円/㎡)屏風浦駅(地価相場 188,000円/㎡)西横浜駅(地価相場 298,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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