神奈川県横浜市南区永田東２丁目１３８１番３７(井土ヶ谷駅・保土ケ谷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


203,000円

2017年01月01日に行った神奈川県横浜市南区永田東２丁目１３８１番３７(神奈川県横浜市南区永田東２−７−２２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を203,000円/㎡としました。

神奈川県横浜市南区永田東２丁目１３８１番３７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県横浜市南区永田東２丁目１３８１番３７
住居表示永田東２−７−２２
価格203,000円/㎡
交通施設、距離井土ケ谷、800m
地積145㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い高台の住宅地域
前面道路の状況北6.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

岩崎佐斗子氏による調査レポート

不動産鑑定士岩崎佐斗子
価格203,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない
地域要因地域要因に変動はない。熟成した住宅地域にあって、住環境及び生活利便性は概ね良好であり、需要は比較的安定的している。
地域要因の将来予測中規模一般住宅が多い高台の住宅地域で、既に熟成しており、今後も概ね現況を保持するものと予測する。市場実態を受け、地価は当面安定的に推移すると見られる。
市場の特性同一需給圏は、南区及び隣接周辺地域の内、京浜急行本線を主とする鉄道各駅から徒歩圏内に形成された住宅地域である。主な需要者は、市内及び東京方面へ通勤する圏内の勤労所得者及び地元居住者である。近隣地域は生活利便性を有する、熟成した住宅地域で、建築協定による制約があるが、新規供給も限られるため、需要は概ね安定的である。需給の中心となる価格帯は、土地総額で3千万円程度、新築戸建で4千万円台前半となっている。
一般的要因当区の人口は近年微減傾向ながら、緩やかな景気回復基調等を受け、利便性等に優る地域を中心に、住宅市場は概ね堅調に推移している。

湯浅浩氏による調査レポート

不動産鑑定士湯浅浩
価格202,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅徒歩圏に所在する高台の住宅地として熟成しており、特別な変動要因はない。
地域要因の将来予測特に大きな変動をもたらすような要因は認められず、当面は現状のまま、安定的に推移していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、主に南区内の京急本線及び市営地下鉄ブルーライン各駅を最寄駅とする住宅地域。主たる需要者は市内または東京都心部への通勤者が大半を占める。ほぼ熟成した住宅地域で、住環境は普通だが生活利便性が比較的高いこともあって需要は堅調である。供給は既存の画地を細分化し総額を抑えたミニ建売住宅が多い。土地単独の取引は少なく、新築戸建住宅で総額3，500∼4，000万円程度が中心価格帯である。
一般的要因南区の人口はほぼ横ばいになったが、人口密度は市内18区で最も高い。新築住宅着工数、土地取引件数は増加傾向で推移している。

環境情報

地形・地質

半固結・固結堆積物

不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度4348228
北緯 139度5966577

参考：該当物件周辺マップ

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神奈川県横浜市南区別所町字小最戸１４２番神奈川県横浜市南区永田町字西ノ谷７１４番７７神奈川県横浜市南区永田北２丁目５５２番３０神奈川県横浜市南区南太田町３丁目２６７番１８神奈川県横浜市南区井土ケ谷上町３３番７外神奈川県横浜市南区井土ヶ谷下町１０番２神奈川県横浜市南区永田北２丁目５５５番５４神奈川県横浜市南区大岡２丁目９８３番１６神奈川県横浜市南区六ツ川１丁目２８１番５神奈川県横浜市南区榎町１丁目１７番２神奈川県横浜市南区永田東３丁目３５番２神奈川県横浜市金沢区六浦町字瀬戸４４６１番１の一部神奈川県横浜市保土ケ谷区西久保町１７８番４

参考：近隣駅の地価相場

井土ヶ谷駅(地価相場 206,000円/㎡)保土ケ谷駅(地価相場 208,500円/㎡)弘明寺駅(地価相場 201,000円/㎡)蒔田駅(地価相場 201,000円/㎡)南太田駅(地価相場 241,000円/㎡)弘明寺駅(地価相場 226,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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