神奈川県横浜市金沢区釜利谷西１丁目２６１０番３４(星川駅・和田町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


150,000円

2017年01月01日に行った神奈川県横浜市金沢区釜利谷西１丁目２６１０番３４(神奈川県横浜市保土ケ谷区釜利谷西１−４３−２１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を150,000円/㎡としました。

神奈川県横浜市金沢区釜利谷西１丁目２６１０番３４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県横浜市金沢区釜利谷西１丁目２６１０番３４
住居表示釜利谷西１−４３−２１
価格150,000円/㎡
交通施設、距離金沢文庫、2,200m
地積165㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
前面道路の状況北4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

佐藤三千代氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤三千代
価格150,000円/㎡
個別的要因ほぼ標準的な画地であり、特段の変動要因はない。
地域要因地域要因に特段の変化はない。バス便利用圏域で利便性に欠ける地域である。住民の高齢化に伴う人口減も進んでおり、地価は弱含みと判断される。
地域要因の将来予測既成住宅地域として成熟しており、影響を及ぼす特段の要因も見当たらず、当面は現環境を維持するものと思料する。バス便利用で高齢化に伴う人口減も進んでおり、需要は弱含み、地価は下落で推移するものと予測した。
市場の特性同一需給圏は概ね京急本線、京急逗子線沿線で金沢区および隣接市区内にあるバス便利用の圏域である。東京都心部等への通勤圏内ではあるが、交通接近性、利便性に劣り、通勤者需要は弱い。一次取得者層が中心となる。既成住宅地域であることから大規模な宅地開発はなく、供給は中古住宅の取引や既存宅地の分割による建売住宅である。取引の中心となる価格帯は土地が150㎡程度で2500万円∼3000万円程度。新築戸建は4000万円前後が多い。
一般的要因当区は老齢化の進行が顕著である。経済の先行き不透明感等の影響もあり、利便性の高い一部の地域を除けば地価上昇幅は縮小、下落地点は増加した。

小泉正義氏による調査レポート

不動産鑑定士小泉正義
価格150,000円/㎡
個別的要因北側接面、規模や形状は標準的。その他個別的要因に特段の変動はみられない。
地域要因居住環境は良好だが、駅から相当距離がある高台住宅地域のため、需要者の駅距離・平坦地選好性から需要にやや弱さがみられる。
地域要因の将来予測中規模一般住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域であり、駅距離があるが特段の変動要因はなく、今後も現在の住環境を維持すると予測される。
市場の特性同一需給圏は金沢区内、京急本線を最寄りとするバス圏、高台住宅地域の圏域。主たる需要者は市内居住の一次、二次取得者であり、利便性の点から圏外からの転入は少ないとみられる。釜利谷西周辺地域は近年ほぼ人口減少傾向にある。需要者の駅距離や平坦地の選好性などから、駅距離がある高台地域の物件はやや需要に弱さがみられる。取引中心は土地が50坪で2500万円程度、新築戸建が4000∼4500万円程度とみられる。
一般的要因区内では人口減少傾向にあり、最寄り駅徒歩圏の需要は比較的堅調なものの、駅距離の大きい地域の需要は弱く、地価が下落傾向の地域も存する。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度4599531
北緯 139度5959793

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

星川駅(地価相場 211,000円/㎡)和田町駅(地価相場 194,000円/㎡)天王町駅(地価相場 231,000円/㎡)西横浜駅(地価相場 298,000円/㎡)保土ケ谷駅(地価相場 208,500円/㎡)金沢文庫駅(地価相場 187,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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