神奈川県横浜市磯子区森１丁目２０３１番５(磯子駅・星川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
398,000円
2017年01月01日に行った神奈川県横浜市磯子区森１丁目２０３１番５(神奈川県横浜市保土ケ谷区森１−７−６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を398,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 神奈川県横浜市磯子区森１丁目２０３１番５ |
| 住居表示 | 森１−７−６ |
| 価格 | 398,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 磯子、100m |
| 地積 | 991㎡ |
| 形状 | (1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)9FB1 |
| 利用現況 | 銀行、店舗兼共同住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中高層の店舗ビルが建ち並ぶ駅前の商業地域 |
| 前面道路の状況 | 南東27.0m市道 |
| その他の接面道路 | 背面道 |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
鈴木幹森氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 鈴木幹森 |
|---|---|
| 価格 | 398,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 幹線道路に接面する二方路地で、最寄駅に近接しているため商業地としての立地条件は良好で、市場競争力は優れている。個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 磯子駅に近接する駅前商業地域である。特に変化は見られない。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域に大きな変動はなく、今後とも現状を維持しつつ推移していくものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、横浜市内のJR線、京急本線、ブルーライン沿いの駅周辺及び幹線道路沿いの商業地域である。需要者は、大規模な資本力を有する法人に限定される。大中規模の土地は店舗・事務所ビル用地として購入する事業者は少なく、駅に近い土地では、店舗付マンション用地として開発する事業者等が多い。近隣地域はJR磯子駅前の商業地域にあって、中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、取引自体少ないことから、需要は見込める。 |
| 一般的要因 | 緩やかな景気回復により地価は持ち直しており、人口はやや増加傾向であるが高齢化率は高く、バス便利用等の郊外では、需要は弱含みである。 |
大野克夫氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 大野克夫 |
|---|---|
| 価格 | 398,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 幹線道路と背面道に面した二方路画地。個別的要因は特に変動はない。 |
| 地域要因 | 最寄駅に近い商業地域、周辺で大規模マンション販売中、今後人口増加が見込まれるものの、地価は微増傾向であるが、やや縮小。 |
| 地域要因の将来予測 | 店舗、事務所、マンション等が多い駅前商業地域である。現在背後の高台にあったホテル跡地で大規模なマンション開発が行われ販売中、今後背後地の人口増加が予想され、地価は微増傾向であるが、縮小すると思われる。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、横浜市南部の駅周辺及び駅に比較的近い幹線道路沿いの商業地域。規模を考慮すると需要層の中心は、主に店舗、営業所及び事務所等の自己使用又は賃貸を目的とする事業法人等に限定されると思料。市場での供給物件は相変わらず少なく、磯子区内には磯子1丁目に大型ショッピングセンターがある程度でほかに目立つ施設は見当たらない。中心価格帯は、画地の規模や商業地の性格などにより多様であるが、土地は300坪程度、4億円前後である。 |
| 一般的要因 | 不動産市場は微上昇傾向が継続するも、その傾向は弱まっている。日本経済は緩やかな回復基調が続いている。磯子区の人口は微増傾向。 |
環境情報
| 地形・地質 | 半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度461137 北緯 139度5998643 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
磯子駅(地価相場 188,000円/㎡)星川駅(地価相場 211,000円/㎡)屏風浦駅(地価相場 188,000円/㎡)天王町駅(地価相場 231,000円/㎡)西横浜駅(地価相場 298,000円/㎡)和田町駅(地価相場 194,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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