神奈川県横浜市南区南太田４丁目３６１番２(井土ヶ谷駅・南太田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


244,000円

2017年01月01日に行った神奈川県横浜市南区南太田４丁目３６１番２(神奈川県横浜市南区南太田４−２３−６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を244,000円/㎡としました。

神奈川県横浜市南区南太田４丁目３６１番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県横浜市南区南太田４丁目３６１番２
住居表示南太田４−２３−６
価格244,000円/㎡
交通施設、距離井土ケ谷、430m
地積112㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域
前面道路の状況南西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

岩崎佐斗子氏による調査レポート

不動産鑑定士岩崎佐斗子
価格242,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特別な変動要因はない。最寄駅から徒歩5分程度に形成された住宅地域で、熟成度は高く、需要は堅調である。
地域要因の将来予測幹線道路背後に形成された、熟成した住宅地域であり、今後も概ね現況を保持するものと予測する。市場実態を受け、地価は当面強含みで推移すると見られる。
市場の特性同一需給圏は、南区及び隣接周辺地域の内、京浜急行本線を主とする鉄道各駅から徒歩10分圏内に形成された住宅地域である。需要者の中心は、市内及び東京方面へ通勤する勤労所得者で、他の圏域からの転入も見られる。熟成した住宅地域で、中古住宅や既存画地の細分化による再販等が行われているが、供給は限られており、需要は根強い。土地総額で2千万円台、新築戸建は3千万円台半ばから4千万円前後が需要の中心的価格帯となっている。
一般的要因当区の人口は近年微減傾向ながら、緩やかな景気回復基調等を受け、利便性等に優る地域を中心に、住宅市場は概ね堅調に推移している。

松原哲朗氏による調査レポート

不動産鑑定士松原哲朗
価格244,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因井土ケ谷駅に近く利便性が高いため需要は堅調で、地価は引き続き上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測一般住宅、アパート等が混在する住宅地域で、駅に近く利便性が高いため、規模の大きな土地では建物の中層化が進むものと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、京浜急行及び地下鉄ブルーライン沿線で、横浜市南区、港南区、磯子区、中区、西区を含む比較的利便性の高い住宅地域である。主な需要者は東京、横浜方面への通勤者層を中心とした1次取得者層であり、地縁者のほか、隣接市等からの流入も認められる。中古住宅の取引やミニ開発が散見され、駅徒歩圏内の利便性が優る地域に存する住宅は需要が高い。需給の中心となる価格帯は新築戸建で総額3千5百万円∼4千万円台半ば程度である。
一般的要因不動産市況は大都市圏を中心に堅調であり、住宅投資等も金融緩和の影響等から好調だが、当該エリアの価格の上昇余地は縮小傾向である。

環境情報

地形・地質

半固結・固結堆積物

不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度4370253
北緯 139度6005183

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

神奈川県横浜市南区清水が丘２００番３神奈川県横浜市南区永田町字殿ケ谷１１９５番５神奈川県横浜市南区南太田町３丁目２６７番１８神奈川県横浜市南区井土ケ谷上町３３番７外神奈川県横浜市南区井土ヶ谷下町１０番２神奈川県横浜市南区大岡２丁目９８３番１６神奈川県横浜市南区榎町１丁目１７番２神奈川県横浜市南区永田東３丁目３５番２神奈川県横浜市金沢区六浦町字瀬戸４４６１番１の一部神奈川県横浜市保土ケ谷区西久保町１７８番４神奈川県横浜市保土ケ谷区岩井町４３７番５

参考：近隣駅の地価相場

井土ヶ谷駅(地価相場 206,000円/㎡)南太田駅(地価相場 241,000円/㎡)保土ケ谷駅(地価相場 208,500円/㎡)蒔田駅(地価相場 201,000円/㎡)吉野町駅(地価相場 242,500円/㎡)弘明寺駅(地価相場 201,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード