神奈川県横浜市保土ケ谷区初音ケ丘１４１番１１(保土ケ谷駅・星川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
175,000円
2017年01月01日に行った神奈川県横浜市保土ケ谷区初音ケ丘１４１番１１(神奈川県横浜市保土ケ谷区初音ケ丘３８−２０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を175,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 神奈川県横浜市保土ケ谷区初音ケ丘１４１番１１ |
| 住居表示 | 初音ケ丘３８−２０ |
| 価格 | 175,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 保土ケ谷、2,600m |
| 地積 | 187㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が建ち並ぶ南傾斜の住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北6.5m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),100(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
保坂泰久氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 保坂泰久 |
|---|---|
| 価格 | 175,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 地域内でほぼ標準的な画地条件の土地であり、特に変動要因はない。 |
| 地域要因 | 最寄駅からはかなり遠いものの、住環境が比較的良好で、需要は比較的堅調であるが、他地域との競合等もあって、地価は横ばいで推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 保土ヶ谷駅からバス圏の住宅地域で特に大きな変動をもたらすような要因は認められず、当面は現状のまま、安定的に推移していくものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR横須賀線、相鉄本線沿線で、概ね横浜市保土ヶ谷区、戸塚区内の住宅地域。需要者の中心は東京、横浜中心部への通勤者で、県外を含む同一需給圏外からの転入もやや見られる。供給は中古住宅と、既存宅地の分割によるミニ開発建売住宅が中心で双方ともに限定的である。需要の中心は総額4千万円以下の物件であるが、住環境が比較的良好なことから、4千万円台前半の高額物件に対しても相応の需要が見込まれる。 |
| 一般的要因 | 景気は緩やかな回復基調だが、消費増税や為替変動の影響による慎重姿勢が見られる。保土ヶ谷区の人口は微増だが、取引市場は堅調に推移している。 |
林次郎氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 林次郎 |
|---|---|
| 価格 | 175,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | バス便利用の住宅地で、住環境は比較的良好であるが、傾斜地にあるため選好されにくい。 |
| 地域要因の将来予測 | 中規模一般住宅が建ち並ぶ傾斜地雛壇の住宅地域で、今後も現状を維持すると予測する。地価は当面弱含みに推移すると思料される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR横須賀線、相鉄本線沿線で、保土ケ谷区及びその隣接区の住宅地域である。需要層は東京、横浜方面等へ勤務する1次取得者が大半である。不動産市場では、中古住宅と既存宅地の再分割による建売、分譲が主体であり、バス便で総額が嵩む物件は販売期間が長くなっている。需給の中心となる価格帯は、土地100㎡程度の建売で総額3，000万円∼3，500万円前後であり、規模により4，000万円程度のものも見られる。 |
| 一般的要因 | 景気は一部弱さもみられるが、緩やかな回復基調が続いている。低金利及び住宅ローン減税等により不動産需要は堅調に推移している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度4492679 北緯 139度5782812 |
参考：該当物件周辺マップ
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神奈川県横浜市保土ケ谷区法泉町２１０番１５神奈川県横浜市金沢区谷津町２８番２及び２８番３神奈川県横浜市保土ケ谷区瀬戸ケ谷町９８番１の一部神奈川県横浜市保土ケ谷区上星川町字八幡通６３番３８神奈川県横浜市保土ケ谷区狩場町２９２番４３神奈川県横浜市保土ケ谷区狩場町７７番４神奈川県横浜市保土ケ谷区上星川町字神明通４６６番８外神奈川県横浜市保土ケ谷区初音ヶ丘１４１番１１神奈川県横浜市保土ケ谷区西久保町１９１番１外
参考：近隣駅の地価相場
保土ケ谷駅(地価相場 208,500円/㎡)星川駅(地価相場 211,000円/㎡)和田町駅(地価相場 194,000円/㎡)天王町駅(地価相場 231,000円/㎡)上星川駅(地価相場 190,000円/㎡)井土ヶ谷駅(地価相場 206,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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