神奈川県横浜市磯子区洋光台４丁目３番１２(星川駅・洋光台駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


233,000円

2017年01月01日に行った神奈川県横浜市磯子区洋光台４丁目３番１２(神奈川県横浜市保土ケ谷区洋光台４−３−２０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を233,000円/㎡としました。

神奈川県横浜市磯子区洋光台４丁目３番１２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県横浜市磯子区洋光台４丁目３番１２
住居表示洋光台４−３−２０
価格233,000円/㎡
交通施設、距離洋光台、200m
地積322㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況西11.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),60(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

藤田勝寛氏による調査レポート

不動産鑑定士藤田勝寛
価格233,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因洋光台駅から徒歩3分程度で利便性良好であり、居住環境の高さから需要は安定している。
地域要因の将来予測近隣地域は、中規模一般住宅を中心とする区画の整然とした成熟した住宅地域である。よって、当該地域の価格形成に影響を与えるような格別な変動要因は見当たらず、当面現状を維持する地域と予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲を、横浜市磯子区、金沢区、港南区内に存し、京急本線ないしJR根岸線沿線の住宅地域一円と判定した。主な需要者は都心等へのベッドタウン利用の個人が目的となる。洋光台地区は標準的画地規模が大きいエリアであるため、比較的富裕層が想定され、6，000万円を超えるような高額な戸建物件であっても、依然として一定の需要が認められる。
一般的要因磯子区は総じて都心へのベッドタウン需要が認められるエリアであり、全般的には緩やかな回復基調にある。

北村雅夫氏による調査レポート

不動産鑑定士北村雅夫
価格233,000円/㎡
個別的要因西道路で、規模が大きい。個別的要因に変動はない。
地域要因接近条件に恵まれ、居住環境も比較的良好であり、地域的な選好性も見られることから、需要は堅調で、地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測当地域は中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地として既に熟成していることから、当面現状を維持するものと予測する。地価水準は上昇傾向になるものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR根岸線、京浜急行線沿線で、概ね磯子区洋光台、港南区港南台、金沢区富岡西地区及び能見台地区等の最寄駅から徒歩圏内に所在する環境良好な住宅地域。需要者の中心は同一需給圏の他、首都圏に居住する二次取得者である。洋光台地区への地域的な選好性があり、駅周辺の物件への需要は堅調である。最近は宅地分割も増加しており、若年層の需要も強含みである。土地300㎡程度で7，000万円程度、分割後の戸建住宅で5，500万円程度。
一般的要因磯子区においては、マンション開発地域等を除き人口の微減傾向及び生産年齢人口割合の減少が見られ、宅地需要は一部弱い動きが見られる。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度4599531
北緯 139度5959793

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

星川駅(地価相場 211,000円/㎡)洋光台駅(地価相場 176,500円/㎡)和田町駅(地価相場 194,000円/㎡)天王町駅(地価相場 231,000円/㎡)西横浜駅(地価相場 298,000円/㎡)保土ケ谷駅(地価相場 208,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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