神奈川県横浜市金沢区堀口１２番４９(星川駅・能見台駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
196,000円
2017年01月01日に行った神奈川県横浜市金沢区堀口１２番４９(神奈川県横浜市保土ケ谷区堀口８−９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を196,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 神奈川県横浜市金沢区堀口１２番４９ |
| 住居表示 | 堀口８−９ |
| 価格 | 196,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 能見台、300m |
| 地積 | 144㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 小規模住宅が多い傾斜地の住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北東4.5m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 40(%),80(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
鈴木幹森氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 鈴木幹森 |
|---|---|
| 価格 | 197,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 道路方位により、日照、通風等がやや優り、他の不動産との比較で、代替、競争力はやや優位である。個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 駅に近い既成住宅地域として熟成している。大きな変動要因はない。 |
| 地域要因の将来予測 | 一般住宅のほかアパート等も混在する住宅地域として熟成している。今後とも現状を維持しつつ推移していくものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、横浜市南部の磯子区、港南区、金沢区を中心として、JR根岸線、京急本線沿いにあって、最寄駅から徒歩圏域の中小規模住宅等が多い圏域である。主たる需要者層は横浜、東京方面に通勤するサラリーマンや自営業者などである。近年大規模な住宅開発は見られないが、画地分割による供給が中心で、取引価格帯は、165㎡程度の士地で3，500万円前後、戸建住宅では4，000万円から5，000万円前後である。 |
| 一般的要因 | 緩やかな景気回復により地価は持ち直しているが、金沢区の人口は減少傾向で、高齢化率は高く、利便性等が劣る郊外では、需要は弱い。 |
北村雅夫氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 北村雅夫 |
|---|---|
| 価格 | 195,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 北東側で道路に接道する画地で、個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 駅への接近性に優れるが傾斜ないし起伏がやや多い住宅地域であり、需要は横ばい、地価は横ばい傾向である。 |
| 地域要因の将来予測 | 一般戸建住宅を主体とする住宅街で、当面現状を維持すると予測される。地価水準は横ばい傾向になると予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は京急本線ないし逗子線沿線の能見台駅、京急富岡駅等から徒歩圏の住宅地域。需要者の中心は横浜市内に居住し都心に通勤するサラリーマン層の一次ないし二次取得者であるが、横須賀市等からの転入も見受けられる。やや規模の小さな画地が多く、駅から比較的近いが起伏及び傾斜の多い地域で利便性がやや劣ることから、需要は横ばい程度である。土地125㎡程度で2，500万円前後、土地建物で4，000万円前後が流通の中心といえる。 |
| 一般的要因 | 金沢区においては、人口の微減傾向及び生産年齢人口割合の減少が見られ、宅地需要は一部弱い動きが見られる。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度4599531 北緯 139度5959793 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
星川駅(地価相場 211,000円/㎡)能見台駅(地価相場 195,500円/㎡)京急富岡駅(地価相場 188,500円/㎡)和田町駅(地価相場 194,000円/㎡)天王町駅(地価相場 231,000円/㎡)幸浦駅(地価相場 193,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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