地域要因

特段の変化要因はない。経済情勢、交通接近性等を反映し、需要は強く、地価は強含みにあるが、地域的特性の変化に乏しい。

地域要因の将来予測

山手通りと目黒川に挟まれたマンションを中心とした住宅地域で、地域要因に特段の変動も見られないことから、当面は、現状とほぼ同様の混在地域として推移すると予測する。

価格決定の理由

事業用物件が多く所在する駅に近い混在地域で、物件の収益性等に着目した取引が多く、比準価格、収益価格ともに重視される地域である。本件では、比準価格は採用事例が広範囲となったこと、収益価格は想定条件を多く含むこと等、両手法に一長一短があることから信頼性はほぼ同等と判断される。よって、市場性を反映した比準価格と収益性を反映した収益価格をほぼ同等に尊重して、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を決定した。

地域要因

幹線道路沿いに中高層の事務所ビルが多い商業地域。周辺ではマンションが建設されており、容積を活かした共同住宅化の進展により地価は堅調。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

大森海岸通り沿いに中高層の事務所ビル、ホテル等が建ち並ぶ商業地域である。事務所需要についてはやや弱いものの大森海岸通り南側の商業施設や駅至近の利便性からマンションも建設されており、土地については底堅い需要が認められる。商業用不動産については収益性を重視して価格決定される傾向から、比準価格、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ規準価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特段の変化要因はないが、駅徒歩近接圏にあり、旺盛な住宅需要等を反映し、地価は強含みで推移しているが、敷地の細分化傾向が強くなっている。

地域要因の将来予測

駅に近い住宅地域として熟成しており、今後とのほぼ同様の住宅地域として推移すると予測する。

価格決定の理由

自用物件を主体に収益物件が混在する住宅地域であり、小規模な自用戸建住宅物件等が取引の中心であるものの、駅に近接することから小規模な共同住宅の取引も見られる状況にある。当該地域は、収益性よりも居住の快適性等を重視した取引が主体で有ることから、周辺の同種取引事例を基にした市場性を反映した比準価格をやや重視し、収益性を反映した収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を決定した。

地域要因

細街路沿いに低層住宅、アパートが建ち並ぶ住宅地域で、地域要因に大きな変動はない。

地域要因の将来予測

細街路沿いに中低層一般住宅、アパートが建ち並ぶ住宅地域で今後もこの住環境を維持するものと思われる。地域要因に変動はなく、地価は横這い乃至微増傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は細街路沿いに中低層一般住宅、アパートが建ち並ぶ普通住宅地域である。収益性よりも自己利用目的の一般住宅が需要の中心であることから収益価格は低位に試算された。したがって、市場の実態を反映し実証的な比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ規準価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一般住宅のほか事務所等も混在する住宅地域で、地域要因に大きな変動はない。

地域要因の将来予測

一般住宅、共同住宅のほか事務所等も混在する地域で今後もこの環境を維持するものと思われる。用途混在で地域的特性に乏しく、やや弱含み要因を抱えつつも接近性から地価は横這い乃至微増で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅、低中層マンションが多くみられるなかに事務所、店舗等も混在する地域である。地元企業中心の事務所需要は減退しており、駅至近の利便性によるマンション利用は用途混在の周辺環境から賃料水準は頭打ちの状態にあり、収益価格はやや低めに試算された。したがって、市場の実態を反映し実証的な比準価格に重きをおき、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特段の変化要因はないが、小規模住宅物件への旺盛な需要等を反映して、地価は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

小規模な画地を中心とする低層住宅地域として熟成しており、今後とも、駅に近い利便性に優れた住宅地域として推移すると予測する。

価格決定の理由

自用物件、収益物件が混在する戸建住宅地域で、小規模な戸建住宅物件等が取引の中心であるが、小規模な共同住宅の取引も見受けられる。本件では、対象地域が交通利便性や居住環境等を主に価格形成がなされる地域であり、周辺地域の類似取引事例を基にした比準価格の信頼性が高いと判断されることから、市場性を反映した比準価格を重視、収益性を反映した収益価格を勘案して、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を決定した。

地域要因

区内では環境的に中庸な熟成した住宅地域で、利便性も高く、総額的に手頃な価格帯の住宅地で価格も上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅に共同住宅が混在する熟成した住宅地域で、今後も現状の住環境を維持してゆく地域であると予測される。

価格決定の理由

近隣地域の需要者は自用目的が中心であり、取引市場の動向が重視される傾向が強い地域であるが、マンション、アパート等の収益物件も見られる。したがって、比準価格を中心としつつ、収益価格も比較考量して、区内の平均的な住宅地としての総額的妥当性、代表標準地としての半年間変動率の妥当性等を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

広幅員道路沿いに店舗付きの中層マンションが多い商業地域。繁華性に乏しく地域要因の変動は小さいが潜在的マンション需要により地価は安定的。

地域要因の将来予測

桜新道沿いに低層階店舗の中層共同住宅が建ち並ぶ商業地域で今後もこの環境を維持するものと思われる。地域要因に変動はないが潜在的にマンション需要のみられる地域で地価は比較的安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

桜新道沿いに中層の店舗兼共同住宅が多くみられる商業地域である。地域の標準的使用と同じ容積率を活かした中層の店舗兼共同住宅が最有効使用と認められる。商業用不動産については収益性を重視して価格決定される傾向から、比準価格、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ規準価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

比較的中規模画地の住宅が整然と建ち並ぶ高台に位置する閑静な住宅地域である。地域要因に大きな変化は見られないが、地価は上昇して推移する。

地域要因の将来予測

中規模程度の一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で、高台に位置し、住環境が良好な住宅地として熟成している。格別の変動要因はなく、当面は現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

場所的同一性を有する規範性ある事例を採用し、取引市場の実態を勘案して試算した比準価格は現下の不動産市場を十分反映した価格ある。収益価格は賃貸用建物を建築・賃貸を想定した価格であるが、採算に見合う賃料水準の確保が難しく、自用目的の取引が中心のため低めに試算された。本件は、収益性より居住の快適性が重視される住宅地であり、比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地からの検討を行い、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

大通り沿いの地域であるが繁華性は高くなく、マンション需要が中心となっている。

地域要因の将来予測

中原街道沿いに店舗付マンション等が建ち並ぶ商業地域であるが、繁華性がやや乏しいため、今後も中高層マンションを中心とした地域として推移していくものと思料される。

価格決定の理由

対象地が存する地域は、広幅員の都道に面するため、上層階共同住宅の利用により、今後も供給が見込まれ、賃料水準が上がらず、収益価格は比較的低位に試算された。一方、比準価格は規範性の高いものを採用し、比較検討することで求められており、市場性を充分に反映した精度の高い価格であると思料する。したがって本件では市場の実勢を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

戸越銀座駅の乗降客数は平成24年度以降は増加傾向。同駅前商店街には再開発により武蔵小山から移転した飲食チェーン店もみられ、引合いが強い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、主に私鉄駅前の比較的立地の良い近隣商業地域の取引から求めており、規範性の高い実証的な価格である。一方で収益価格は、事業性や収益性が重要な商業地域では重視されるべきであるが、本件では日影規制が容積率の消化を妨げたためやや低位となった。ここでは、駅至近の稀少的立地と価格上昇局面によるタイトな需給関係を的確に捉えた比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

高級住宅地域で、利便性も良好なことから富裕層を中心に住宅需要は根強い。引き続き地価は上昇基調で推移しているものの上昇幅は縮小。

地域要因の将来予測

中規模戸建住宅やマンションが建ち並ぶ優良住宅地域として熟成しており、特段の変動要因もないことから今後も良好な住環境を維持していくものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は中規模の戸建住宅を中心とする閑静な高級住宅地域で、自己使用目的で取引を行う富裕なエンドユーザーが需要の中心であり、収益性よりも居住の快適性や利便性を重視する。よって、当該需要者は取引市場で実際に生起した価格を価格判定の基礎として行動するものであることから、本件においては、市場の実勢価格を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考にして、さらに代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅前地域は再開発により整備されており、近隣地域は駅至近の商業地域であり、地価は強含みに推移している。

地域要因の将来予測

大崎駅に近接し、大崎駅西口の再開発地区の影響を受けるも、今後とも現状のまま推移すると判断される。

価格決定の理由

近隣地域は駅前商業地域である。収益価格は店舗兼事務所を建築し賃貸に供することを想定して求めたもので、不動産の収益性を反映しており、このような商業地域においては重視すべき価格である。比準価格は品川区内に存する比較的山手線に近い商業地域の事例を採用して求めた価格であり、市場の実勢を反映し規範性は高い。よって、実証的な比準価格をやや重視し収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

繁華性はやや劣るが、車両の交通量は多く、駅に近い幹線道路沿いの地域であり、店舗、事務所の他、マンション需要も見受けられる。

地域要因の将来予測

駅近くの国道沿いに店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ地域であり、当面現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

対象地周辺は、やや繁華性に劣るが駅からは近くマンション等も散見されるものの、幹線道路沿いのため、事務所、店舗も混在する。比準価格は、幹線・準幹線道路沿いに存する規範性の高い複数の事例も採用して求めており、市場性を反映した説得力のある価格である。よって、市場の実勢を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。